Le certificat énergétique en Espagne est généralement perçu comme un simple document obligatoire parmi d’autres lors de la vente d’un bien immobilier ou, dans certains cas, pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Rares sont les propriétaires qui le commandent par curiosité, uniquement pour savoir à quelle classe d’efficacité énergétique leur logement appartient. Pourtant, il ne faut pas sous-estimer les tendances du marché ni l’importance de ce certificat : l’efficacité énergétique des logements en Espagne devient chaque année un facteur de plus en plus décisif dans la formation du prix final d’un bien.

La tendance est claire : tous les pays développés soutiennent le mouvement en faveur de l’efficacité énergétique, cherchent à réduire la consommation d’énergie et encouragent les propriétaires responsables (par exemple, via des conditions plus avantageuses sur le crédit hypothécaire). Les promoteurs espagnols suivent le même chemin : les nouveaux projets sont conçus de manière à ce que le classement énergétique des logements ne soit pas inférieur à B et, idéalement, qu’il soit A. D’ici quelques années, les logements classés G – le niveau le plus bas – deviendront totalement non compétitifs : le temps et le coût des travaux nécessaires pour atteindre ne serait-ce que les standards minimaux de confort et d’efficacité énergétique rendront l’achat de ce type de biens peu intéressant. De plus, les rénovations et la mise à niveau énergétique deviendront obligatoires, conformément aux exigences de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, que nous aborderons plus en détail ci-dessous.

Qu’est-ce que le certificat énergétique et pourquoi est-il important ?

Le certificat de performance énergétique en Espagne (Certificado de Eficiencia Energética) est un document signé par un technicien compétent qui indique dans quelle mesure un bâtiment ou un logement consomme l’énergie de manière rationnelle pour maintenir des conditions de confort optimales. Il existe actuellement sept classes d’efficacité énergétique, identifiées par les lettres de A (la plus élevée) à G (la plus basse). Dans un avenir proche, l’Espagne prévoit d’élargir cette échelle et d’introduire des classes supplémentaires.

Le certificat énergétique fait partie du jeu de documents obligatoires pour :

• la publication sur Internet d’une annonce de vente ou de location d’un logement (ou d’un local commercial) – d’abord sur les principaux portails comme idealista et fotocasa ;
• la vente d’un bien immobilier (sans certificat, le notaire ne pourra pas formaliser l’acte de vente) ;
• la location d’un logement (de courte ou de longue durée), puisque la législation en vigueur impose d’annexer le certificat au contrat de location ;
• l’obtention d’un prêt hypothécaire « vert » ou préférentiel pour un logement à haute efficacité énergétique ;
• l’accès aux aides et subventions visant à financer des travaux de rénovation destinés à améliorer la classe énergétique du logement.

Efficacité énergétique du logement en Espagne : situation actuelle

La situation actuelle de l’efficacité énergétique du parc résidentiel espagnol n’est pas catastrophique, mais elle est loin d’être idéale. Selon un rapport officiel du ministère de la Transition écologique et du Défi démographique, la classe E représente la part la plus importante des certificats enregistrés : environ 52 %. Les classes F et G totalisent plus de 32 %. Ensemble, elles regroupent ainsi plus de 84 % du parc résidentiel. Autrement dit, plus de quatre cinquièmes des logements du pays ne répondent pas aux critères modernes d’efficacité énergétique.

Les certificats de classe A, en revanche, ne représentent qu’environ 20.000 unités – soit moins de 0,4 % de la base totale (5,5 millions de certificats). L’explication est simple : une grande partie du parc immobilier espagnol est constituée de bâtiments anciens, construits à une époque où la notion d’efficacité énergétique n’existait pratiquement pas et où les exigences en matière de qualité de construction, de matériaux, d’isolation thermique et d’équipements techniques étaient très faibles. Environ 55 % des bâtiments du pays ont été construits avant 1980, ce qui signifie qu’ils ont déjà plus de 45 ans. Près de 21 % des bâtiments ont plus de 50 ans. Et pratiquement tous sont peu efficaces sur le plan énergétique.

L’Institut pour la Diversification et l’Économie d’Énergie (IDAE) indique que, pour la classe A, la consommation d’énergie des ménages se situe autour de 44,6 kWh/m²/an, tandis que pour la classe E elle atteint 303,7 kWh/m²/an, pour la classe F 382,6 kWh/m²/an, et pour la classe G 382,6 kWh/m²/an. Cela signifie qu’un appartement classé G peut consommer jusqu’à 8,5 fois plus d’énergie par mètre carré qu’un logement classé A.

En termes financiers, les estimations sont les suivantes : pour un appartement de 80–90 m², la dépense annuelle de chauffage/climatisation s’élève à environ 300–500 €/an pour la classe A, contre 2.000–3.500 €/an pour la classe G (voire davantage dans les zones plus froides et/ou avec des tarifs peu favorables).

Si vous ne disposez pas encore de certificat énergétique, vous pouvez effectuer une première estimation grâce au calculateur en ligne du Conseil général de l’architecture technique d’Espagne : un calculateur spécifique a été développé à cet effet.

Dans l’ensemble, les bâtiments représentent environ 30 % de la consommation totale d’électricité en Espagne, dont 18 % pour le résidentiel et 12 % pour le tertiaire (bureaux et commerces). Leur contribution aux émissions de CO2 est similaire, autour de 30 %. On s’attend donc à ce qu’une amélioration des classes énergétiques apporte un bénéfice significatif au bilan énergétique national. L’Espagne est en train d’adapter son système de certification à la directive européenne visant à accélérer la rénovation des bâtiments peu performants. Dans les prochaines années, une pression croissante s’exercera sur les biens classés E, F et G.

La nouvelle directive européenne : quels changements et pour qui ?

En 2024, l’Union européenne a adopté une nouvelle directive sur la performance énergétique des bâtiments. Les États membres sont actuellement en train d’adapter leur législation, leurs normes et leurs systèmes de certification, y compris les bases de données nationales. L’objectif principal de cette réforme est de réduire l’empreinte carbone (CO2) du secteur de la construction tout au long du cycle de vie des bâtiments – de la construction à la démolition. La rénovation complète du parc immobilier européen est encadrée par un calendrier précis : d’ici 2050, l’ensemble des bâtiments de l’UE devront être climatiquement neutres.

Les principales étapes de mise en œuvre de la directive sont les suivantes :

• 2024 – année d’adoption de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD).
• 2025 – d’ici la fin de l’année, les États membres devront présenter leurs plans nationaux de rénovation. À partir de cette date, il sera interdit de subventionner l’achat ou l’installation de chaudières fonctionnant aux combustibles fossiles (gaz, charbon, fioul) ; seules les solutions hybrides resteront éligibles.
• 2027 – à partir du 1er janvier 2027, tous les bâtiments publics devront atteindre au minimum la classe énergétique E.
• 2030 – à partir du 1er janvier 2030, tous les bâtiments publics devront être classés au moins D, et tous les bâtiments résidentiels au moins E.
• 2033 – à partir du 1er janvier 2033, tous les logements devront atteindre la classe énergétique D.
• 2040 – fin progressive de l’utilisation des systèmes de chauffage à combustibles fossiles.
• 2050 – l’ensemble des bâtiments existants, résidentiels et tertiaires, devront être climatiquement neutres.

En Espagne, la classification utilisée pour les certificats énergétiques va être adaptée. D’ici au 29 mai 2026 :

• La lettre « A » sera réservée exclusivement aux bâtiments à émissions nulles. Jusqu’à présent, ce niveau incluait les bâtiments à consommation quasi nulle ou très faible, avec des émissions inférieures à 10 kg de CO2/m²/an.
• Deux catégories supplémentaires pourront être créées : « A0 » (zéro émission) et « A+ » (consommation d’énergie inférieure de 20 % au plafond défini pour la ZBE).

ZBE signifie “Zona de Balance Energético” – une zone de référence énergétique servant de modèle pour calculer les seuils de consommation et d’émissions propres à chaque classe. Chaque région et chaque type de bâtiment (résidentiel, bureau, etc.) dispose de sa propre « ZBE » : il ne s’agit pas d’une zone géographique, mais d’un modèle réglementaire auquel les bâtiments concrets sont comparés lors de la certification.

Combien coûte l’amélioration de l’efficacité énergétique d’un logement en Espagne ?

L’Union européenne exige des États membres une réduction de la consommation d’énergie des ménages de 16 % d’ici 2030 et de 20–22 % d’ici 2035. 55 % de cette réduction devra provenir de la rénovation de 43 % du parc résidentiel et tertiaire.

Plus les investissements consacrés à ces objectifs seront importants, plus l’économie d’énergie sera significative, ce qui se traduira par une baisse des factures pour les occupants et par une hausse de la valeur des biens. Un investissement d’environ 10.000 € permet de réduire la consommation de 30–45 %, tandis que des travaux de l’ordre de 20.000 € peuvent entraîner une baisse supérieure à 60 %. Passer d’un logement classé E à un logement classé C peut réduire d’environ 35 % la facture d’électricité des locataires.

• Le coût d’amélioration de la classe énergétique dépend de plusieurs facteurs :
• La surface du logement : plus elle est grande, plus les matériaux et les travaux nécessaires seront importants.
• L’état initial du bien : en présence de problèmes d’isolation graves ou de systèmes de chauffage/climatisation très anciens, les investissements seront plus élevés.
• Le type de travaux : remplacer les fenêtres n’a rien à voir avec l’installation de panneaux solaires ou la rénovation complète du système de chauffage.
• L’emplacement : les prix varient selon les villes. Par exemple, à Palma de Majorque, le coût moyen est d’environ 11.479 €, contre 7.224 € à Madrid.

Avec une économie annuelle moyenne de 300 à 370 €, le retour sur investissement peut prendre entre 15 et 20 ans. Cependant, certains facteurs – subventions, hausse du prix de l’énergie, potentiel d’économie supplémentaire – peuvent raccourcir ce délai.

Plusieurs dispositifs d’aides et de subventions permettent de réduire ces coûts :

• Le plan de rénovation des logements dans le cadre du Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), financé par le fonds européen Next Generation : il prévoit une aide de 8.100 à 21.400 € par logement, en fonction du niveau d’économie d’énergie obtenu. L’exigence minimale est une réduction de 30 % de la consommation d’énergie provenant de sources non renouvelables, démontrée par des certificats énergétiques avant et après travaux. Le montant final de l’aide est calculé selon deux critères, le plus faible étant retenu : pourcentage du coût total des travaux ou plafond par mètre carré / par logement :

o Une réduction de 30–45 % donne droit à une subvention pouvant aller jusqu’à 40 %, avec un plafond de 8.100 € par logement (ou 72 €/m²).

o Une réduction de 45–60 % donne droit à une subvention pouvant aller jusqu’à 65 %, avec un plafond de 14.500 € par logement (ou 130 €/m²).

o Une réduction supérieure à 60 % donne droit à une subvention pouvant aller jusqu’à 80 %, avec un plafond de 21.400 € par logement (ou 192 €/m²).

Il est également possible d’obtenir jusqu’à 1.000 € par logement (ou jusqu’à 12.000 € pour l’ensemble de l’immeuble) pour des travaux de désamiantage. Conformément à la réglementation actuelle, tous les travaux doivent être achevés avant le 30 juin 2026.

• Déductions fiscales : il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (IRPF) pouvant atteindre 60 % si l’on réduit d’au moins 30 % la consommation d’énergie de l’ensemble de l’immeuble ou si l’on porte la classe énergétique à A ou B. Pour des travaux moins ambitieux réalisés dans un seul logement, les déductions peuvent atteindre 20 ou 40 %. Il est essentiel d’obtenir un certificat énergétique avant et après travaux et de conserver toutes les factures.
• Incitations locales : certaines municipalités proposent une réduction de l’impôt foncier annuel (IBI) comme incitation supplémentaire.
• Programme d’amélioration énergétique pour les résidences principales : il finance uniquement les travaux réalisés dans le logement principal du propriétaire ou du locataire, ce qui doit être justifié par l’inscription au registre de population. Le montant de l’aide correspond à 40 % du coût du projet, sans dépasser 3.000 € par logement. Le budget minimal éligible est de 1.000 € par logement.

En outre, certaines communautés autonomes ont mis en place des programmes spécifiques, par exemple des prêts à taux réduits ou des aides supplémentaires pour les logements situés en zone rurale.

Quel est l’impact de la classe énergétique sur le prix des logements en Espagne ?

En mai 2025, la Banque d’Espagne a publié une vaste étude sur l’impact de la classe énergétique sur le prix des logements. Elle s’appuie sur 1,2 million de transactions de vente et de location de longue durée réalisées entre 2014 et 2023. Les données proviennent des registres cadastraux, de la base des certificats énergétiques et du registre de la propriété.

Conclusion principale : une meilleure classe énergétique augmente la valeur du bien. Un logement classé A ou B se vend en moyenne 5 à 12 % plus cher qu’un logement comparable classé D ou E. L’écart entre A et G peut atteindre 20 %. De plus, les logements efficaces (A à C) se louent 4 à 8 % plus cher que les logements moins performants.

Depuis 2021, la « prime verte » – c’est-à-dire la surcote que les acheteurs et locataires sont prêts à payer pour un logement efficace – a augmenté d’environ 30 %. Cet effet est particulièrement marqué dans les constructions neuves et dans les grandes villes comme Madrid, Barcelone et Valence.

Selon la Banque d’Espagne, les acheteurs sont désormais attentifs à la classe énergétique. Depuis 2022, le certificat énergétique influence réellement la perception du marché : la part des transactions portant sur des logements classés F–G diminue progressivement.

Prévisions des experts : quel avenir pour le marché immobilier espagnol avec la nouvelle directive européenne ?

Sur la base des règles européennes actuelles et de l’expérience de marchés comparables (Allemagne, Pays-Bas), les analystes estiment qu’à l’horizon 2030 les logements classés A–B en Espagne pourraient s’apprécier de 15 à 25 %, tandis que les logements classés F–G pourraient perdre jusqu’à 40 % de leur valeur en raison d’une baisse de liquidité, de coûts d’exploitation plus élevés et de la nécessité de travaux coûteux pour atteindre au moins la classe E. Ces prévisions s’appuient sur le rapport de la Banque d’Espagne mentionné plus haut et sur les données de Tinsa, l’un des principaux évaluateurs indépendants du marché immobilier, qui montrent qu’un gain d’un niveau sur l’échelle énergétique peut augmenter le prix de 1 à 5 %.

Dans le contexte de la nouvelle directive, on peut s’attendre à un écart de prix encore plus marqué d’ici 2030, puis 2040. Il faut tenir compte de l’ensemble des facteurs : coût des travaux obligatoires pour atteindre la classe E, puis D, hausse des tarifs de l’énergie, perte d’accès à certaines aides et subventions, impossibilité éventuelle d’obtenir un prêt hypothécaire préférentiel, etc.

Certains experts estiment qu’il pourrait devenir impossible, après 2030, d’obtenir un crédit hypothécaire pour des logements classés F et G. À ce jour, aucune interdiction formelle ne vise le financement des biens peu efficaces. Cependant, les banques espagnoles différencient déjà leurs conditions en fonction de la classe énergétique. Banco Santander, CaixaBank ou Banco Sabadell proposent, par exemple, des hypothèques « vertes » avec des conditions plus avantageuses pour les logements à haute performance énergétique.

Dans des pays voisins où des directives similaires sont déjà appliquées (comme l’Allemagne et les Pays-Bas), on observe que les biens classés F et G sont vendus avec une décote de 20–30 %. En Espagne, les projections pour 2030 sont les suivantes :

• Classes A et B : +15–25 % sur le prix, forte demande.
• Classes C et D : jusqu’à +5 % sur le prix, demande stable.
• Classe E : –5 à –10 % sur le prix, demande faible.
• Classes F et G : –20 à –40 % sur le prix, quasi absence de demande.

Malgré les rumeurs circulant sur Internet concernant une supposée interdiction de vendre des logements classés F et G à partir de 2033, aucun texte législatif ne va dans ce sens à ce jour. Au contraire, la représentation de la Commission européenne en Espagne a publié une mise au point : « Il circule l’idée que l’UE interdira la vente ou la location de logements classés E, F ou G à partir de 2030 ou 2033. Cette information est erronée. La directive ne prévoit pas d’interdiction de vente ou de location, ni d’obligation de rénovation imposée individuellement aux propriétaires. » En réalité, la directive fixe des objectifs – au moins la classe E en 2030 et la classe D en 2033 pour les logements – et impose aux États de définir des plans de rénovation. Les mesures concrètes (y compris d’éventuelles restrictions à la vente ou à la location des biens les moins performants) seront élaborées et appliquées individuellement par chaque pays. L’Espagne n’a pas encore transposé ces détails dans sa législation.

Comment vérifier la performance énergétique lors de l’achat d’un logement en Espagne ?

Le vendeur est tenu de disposer d’un certificat énergétique (Certificado de Eficiencia Energética) et de le présenter à l’acheteur à la première demande. La lettre indiquée (de A à G) reflète la classe énergétique du logement. Cela pourrait sembler suffisant, mais nous recommandons d’aller plus loin et de procéder à quelques vérifications supplémentaires pour confirmer l’authenticité du certificat et la réalité des caractéristiques techniques du bien :

• Vérifier l’authenticité du certificat. Dans la Communauté valencienne, cette vérification peut se faire sur le site de l’IVACE. La recherche est possible via le code d’enregistrement propre au certificat, le numéro cadastral ou l’adresse. La durée de validité est de 10 ans pour les classes A à F et de 5 ans pour la classe G.
• Distinguer les certificats individuels (pour un logement précis) et collectifs (pour l’ensemble de l’immeuble). Pour une vente, un certificat individuel est nécessaire.
• Vérifier que la classe énergétique mentionnée dans l’annonce de vente correspond bien à celle indiquée sur le certificat.
• Demander les factures d’électricité de l’année écoulée afin de comparer les consommations réelles avec les estimations théoriques.
• Lors de la visite du logement, prêter une attention particulière aux fenêtres (type de vitrage), aux murs et plafonds (présence éventuelle de condensation ou de moisissures), au système de chauffage et de climatisation, aux équipements électroménagers, ainsi qu’à l’orientation du bien.
• Si le bien se situe dans un immeuble collectif, il peut être utile de savoir si des travaux d’amélioration énergétique ont déjà été réalisés. Dans le cas contraire, il faut anticiper une charge financière supplémentaire pour les copropriétaires dans les années à venir.

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