När det gäller energicertifikatet i Spanien ser många det bara som ännu ett obligatoriskt dokument vid försäljning av bostad eller, i vissa fall, för att få bolån. Nästan ingen beställer ett certifikat ”bara för att veta” eller av nyfikenhet – för att se vilken energieffektivitetsklass bostaden har. Men man ska inte underskatta marknadstrenden och betydelsen av energicertifikatet – energieffektivitet i bostäder i Spanien blir år för år en allt viktigare faktor för slutpriset på en fastighet.

Trenden är tydlig: alla utvecklade länder stöder energieffektivitet, försöker minska energiförbrukningen och uppmuntrar ansvarsfulla ägare (till exempel genom bättre villkor för bolån). Spanska byggbolag följer efter: nya projekt utformas så att energieffektivitetsklassen inte är lägre än B, och helst A. Om några år kommer bostäder med klass G – den lägsta – att bli helt okonkurrenskraftiga: tid och kostnad för renovering och djupare reformer för att nå åtminstone minimistandard för komfort och energieffektivitet gör sådana köp olönsamma. Dessutom blir renoveringar och höjd energieffektivitet obligatoriska enligt den nya EU-gemensamma direktiven om byggnaders energiprestanda, som vi kommer att prata mer om nedan.

Vad är ett energicertifikat och varför är det viktigt?

Energicertifikatet i Spanien (Certificado de Eficiencia Energética) är ett dokument, undertecknat av en teknisk specialist, som visar hur ekonomiskt en byggnad eller en enskild bostad använder energi för att upprätthålla bekväma boendeförhållanden. I dag finns sju klasser, från A (högsta) till G (lägsta). Inom kort väntas skalan utökas med ytterligare klasser i Spanien.

Energicertifikatet ingår i paketet med obligatoriska dokument när du ska:

  • publicera en annons om försäljning eller uthyrning av bostad (eller kommersiell lokal) på nätet – framför allt på de stora portalerna idealista och fotocasa;
  • sälja en fastighet (utan certifikat registrerar notarie inte köpekontraktet);
  • hyra ut bostad (kort- eller långtidsuthyrning), eftersom lagen kräver att certifikatet bifogas hyresavtalet;
  • få förmånligt ”grönt” bolån för bostäder med hög energieffektivitetsklass;
  • ansöka om bidrag och subventioner för renoveringar som syftar till att höja bostadens energieffektivitetsklass.

Energieffektivitet i spanska bostäder: nuläget

Läget är inte katastrofalt, men långt ifrån idealiskt. Enligt den officiella rapporten från ministeriet för ekologisk omställning och demografiska utmaningar är klass E den vanligaste i registren över energicertifikat – cirka 52 %. Klasserna F+G står för mer än 32 %. Tillsammans innebär det att över 84 % av bostadsbeståndet ligger i dessa klasser. Med andra ord uppfyller mer än fyra femtedelar av landets bostäder inte moderna kriterier för energieffektivitet.

I samma register finns endast omkring 20 000 certifikat i klass A – mindre än 0,4 % av databasen (5,5 miljoner certifikat). Förklaringen är enkel: i Spanien utgörs en mycket stor del av beståndet av äldre byggnader som uppfördes när man varken talade om energieffektivitet eller ställde höga krav på material, isolering och installationer. Cirka 55 % av byggnaderna i landet byggdes före 1980, det vill säga är redan över 45 år gamla. Ytterligare cirka 21 % är mer än 50 år. Nästan alla dessa byggnader är ineffektiva när det gäller energiförbrukning.

Enligt det spanska institutet för diversifiering och energibesparing ligger energiförbrukningen i hushåll med klass A på cirka 44,6 kWh/m² per år, medan den för klass E stiger till 303,7 kWh/m² per år, klass F – 382,6 kWh/m² per år, och klass G – 382,6 kWh/m² per år. Det betyder att en lägenhet med klass G kan förbruka upp till 8,5 gånger mer energi per kvadratmeter än en lägenhet med klass A.

Översätter vi detta till pengar får vi ungefär följande: de årliga kostnaderna för uppvärmning/kylning av en lägenhet på 80–90 m² är för klass A cirka 300–500 €/år, medan klass G kan ligga på 2 000–3 500 €/år (eller mer i kallare områden och/eller vid ofördelaktiga tariffer).

Om du ännu inte har ett energicertifikat kan du göra en preliminär beräkning på webbplatsen för Spanska tekniska arkitektrådet – där finns en särskild kalkylator.

Generellt står byggnader för cirka 30 % av elförbrukningen i Spanien – 18 % bostäder och 12 % icke-bostäder (kontor och kommersiella byggnader). Ungefär samma andel, runt 30 %, är dessa sektorers del av CO₂-utsläppen. Förbättrade energieffektivitetsklasser väntas därför ge ett tydligt positivt bidrag till energibalansen. Spanien anpassar nu sitt certifieringssystem till det nya EU-direktivet, vars mål är att påskynda renoveringen av låg­effektiva byggnader. Under de kommande åren väntas ett betydande tryck på objekt i klasserna E, F och G.

Det nya EU-direktivet: vad ändras och vem berörs?

År 2024 antogs EU:s nya direktiv om byggnaders energiprestanda. Just nu anpassar medlemsländerna sin nationella lagstiftning, sina normer och certifieringsprinciper samt de nationella databaserna. Huvudmålet är att minska byggsektorns CO₂-avtryck under hela livscykeln – från uppförande till rivning. Tidsramen är satt: senast 2050 ska alla byggnader i EU vara klimatneutrala.

Genomförandet sker stegvis:

  • 2024 – antagande av direktivet EPBD (Energy Performance of Buildings Directive).
  • 2025 – senast årets slut ska medlemsstaterna lägga fram nationella renoveringsplaner. Subventioner för värmepannor på fossila bränslen (gas, kol, diesel) förbjuds – endast hybridsystem tillåts.
  • 2027 – från 1 januari 2027 måste alla offentliga byggnader ha minst klass E.
  • 2030 – från 1 januari 2030 måste alla offentliga byggnader ha klass D, alla bostadshus minst klass E.
  • 2033 – från 1 januari 2033 måste alla bostadsbyggnader ha minst klass D.
  • 2040 – fullständigt stopp för värmesystem som använder fossila bränslen.
  • 2050 – alla befintliga byggnader, både bostäder och kommersiella, ska vara klimatneutrala.

I Spanien kommer klassificeringen som används vid utfärdande av energicertifikat att uppdateras. Senast 29 maj 2026:

  • Bokstaven ”A” reserveras enbart för byggnader med nollutsläpp. Hittills har denna klass omfattat hus med mycket låg energiförbrukning och utsläpp under 10 kg CO₂/m² per år.
  • Det kan införas två nya kategorier: ”A0” (nollutsläpp) och ”A+” (energianvändning 20 % under den gräns som fastställs för ZBE).

ZBE (Zona de Balance Energético) är en referensmodell, en teoretisk ”energi­balanszon” som används för att räkna fram gränsvärden för förbrukning och utsläpp för varje klass. Varje region och byggnadstyp (bostad, kontor osv.) har sin egen ZBE-modell som verkliga byggnader jämförs med när certifikatet utfärdas.

Vad kostar det att höja energieffektiviteten i en bostad i Spanien?

EU kräver att hushållens energiförbrukning minskas med 16 % till 2030 och med 20–22 % till 2035. 55 % av denna minskning ska uppnås genom renovering av 43 % av bostads- och lokalbeståndet.

Ju mer som investeras i dessa mål, desto större energibesparing – vilket både sänker de boendes räkningar och höjer fastighetsvärdet. Vid investeringar på cirka 10 000 € kan energiförbrukningen minska med 30–45 %, och vid cirka 20 000 € med mer än 60 %. Att flytta från ett hus med klass E till ett med klass C kan ge hyresgästerna omkring 35 % lägre elkostnader.

Kostnaden för att höja klassen beror på flera faktorer:

  • Bostadens storlek – ju större yta, desto mer material och arbete krävs.
  • Utgångsläge – allvarliga brister i isolering eller mycket gamla värme-/kylsystem gör investeringen dyrare.
  • Typ av åtgärder – byte av fönster är en sak, installation av solpaneler eller totalrenovering av värmesystemet en annan.
  • Region – priserna varierar mellan städer. Exempelvis ligger snittkostnaden i Palma de Mallorca på cirka 11 479 €, medan Madrid ligger runt 7 224 €.

Med en genomsnittlig besparing på 300–370 € per år kan återbetalningstiden bli 15–20 år. Men bidrag, energipriser och extra besparingsmöjligheter kan förkorta denna period.

Det finns olika stöd- och subventionsprogram som hjälper till att minska kostnaderna:

  • Renoveringsplan för bostadshus inom ramen för Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), finansierad av EU-fonden Next Generation. Den ger stöd på 8 100–21 400 € per bostad, beroende på uppnådd besparingsnivå. Minimikravet är 30 % minskning av energiförbrukning från icke-förnybara källor, vilket måste styrkas med energicertifikat före och efter arbetet. Det faktiska beloppet beräknas utifrån två kriterier – procent av kostnaden respektive tak per m² eller per bostad – och det lägsta av de två tillämpas:

– 30–45 % minskning – stöd upp till 40 % av kostnaden, max 8 100 € per bostad (eller 72 €/m²).
– 45–60 % minskning – stöd upp till 65 %, max 14 500 € per bostad (eller 130 €/m²).
– >60 % minskning – stöd upp till 80 %, max 21 400 € per bostad (eller 192 €/m²).

Dessutom kan man få upp till 1 000 € per lägenhet (eller upp till 12 000 € per byggnad) för arbete med att ta bort asbest. Alla arbeten måste vara färdiga senast 30 juni 2026.

  • Skatteavdrag: man kan få upp till 60 % avdrag på inkomstskatten (IRPF) om energiförbrukningen i hela byggnaden minskas med minst 30 % eller om klassen höjs till A eller B. För mindre omfattande åtgärder i en enskild bostad, inte hela huset, och vid mer modest optimering kan avdragen vara 20 eller 40 %. Viktigt är att skaffa energicertifikat före och efter arbetet och spara alla fakturor.
  • Kommunala bonusar: vissa kommuner erbjuder nedsättning av den årliga fastighetsskatten (IBI) som extra stimulans.
  • Program för energieffektivitet i enskilda bostäder: här finansieras endast åtgärder i det huvudsakliga boendet, vilket måste styrkas genom folkbokföring. Stödet uppgår till 40 % av projektkostnaden, men max 3 000 € per bostad. Minsta projektkostnad är 1 000 € per bostad.

Utöver dessa finns i vissa autonoma regioner särskilda program – till exempel lån med låg ränta eller extra stöd för bostäder på landsbygden.

Hur påverkar energieffektivitetsklassen bostadspriserna i Spanien?

I maj 2025 publicerade Spaniens centralbank en omfattande studie om hur energieffektivitetsklass påverkar bostadspriserna. Analysen bygger på 1,2 miljoner köp- och långtidsuthyrningstransaktioner mellan 2014 och 2023, med data från fastighetsregistret, certifikatbasen och lagfartsarkiven.

Huvudresultatet: en högre klass ger ett högre pris. En bostad med klass A eller B kostar i genomsnitt 5–12 % mer än en liknande bostad med klass D eller E. Skillnaden mellan A och G kan nå upp till 20 %. Dessutom hyrs energieffektiva bostäder (klass A–C) ut till 4–8 % högre hyra än mindre effektiva.

Sedan 2021 har den så kallade ”gröna premien” – den extra summa som köpare och hyresgäster är villiga att betala för energieffektivitet – ökat med cirka 30 %. Effekten är särskilt tydlig i nyproduktion och i de största städerna – Madrid, Barcelona och Valencia.

Centralbanken konstaterar att köpare blivit känsliga för energiklass. Efter 2022 började andelen affärer med bostäder i klass F–G minska.

Experternas prognoser: vad väntar den spanska bostadsmarknaden?

Enligt analytiker, med utgångspunkt i EU-reglerna och utvecklingen i länder med liknande reformer (Tyskland, Nederländerna), kan bostäder i klasserna A–B i Spanien fram till 2030 stiga 15–25 % i pris. Samtidigt riskerar bostäder i klasserna F–G att tappa upp till 40 % av sitt värde på grund av minskad likviditet, högre driftskostnader och krav på dyra renoveringar för att nå åtminstone klass E. Prognoserna bygger på centralbanksrapporten samt data från värderingsbolaget Tinsa, som visar att ett ”steg upp” i energiklass höjer priset med 1–5 %.

Med det nya EU-direktivet kan man förvänta sig ännu större prisgap fram till 2030 och därefter mot 2040. Här måste man väga in allt: kostnader för obligatoriska reformer för att nå klass E, och sedan D; ökade energipriser; förlust av vissa subventioner och förmåner; svårare eller omöjliga villkor för förmånliga bolån osv.

En del experter spekulerar i att bolån på bostäder med klass F och G kan bli omöjliga att få efter 2030. I dag finns inget förbud mot att finansiera köp av låg­effektiva bostäder. Men spanska banker differentierar redan villkor efter klass. Till exempel erbjuder Banco Santander, CaixaBank och Banco Sabadell ”gröna” bolån med förmånligare villkor för energieffektiva bostäder.

Ser vi på grannländer med flera års erfarenhet av liknande regler (Tyskland, Nederländerna), ser vi att objekt i klasserna F och G ofta säljs med 20–30 % rabatt. Därför ser prognosen för Spanien till 2030 ungefär ut så här:

  • Klasser A och B: +15–25 % i pris, hög efterfrågan.
  • Klasser C och D: upp till +5 %, stabil efterfrågan.
  • Klass E: –5–10 %, låg efterfrågan.
  • Klasser F och G: –20–40 %, nästan ingen efterfrågan.

Trots rykten på nätet om ett förbud mot försäljning av bostäder med klass F och G från 2033 finns inga sådana lagbegränsningar i dag. EU-kommissionens representation i Spanien har tvärtom tydliggjort att direktivet inte förbjuder försäljning eller uthyrning och inte ålägger enskilda ägare någon tvingande renoveringsplikt. Direktivets roll är att sätta mål – minst klass E 2030 och klass D 2033 för bostäder – och kräva nationella renoveringsplaner. De konkreta verktygen, inklusive eventuella begränsningar, utformas av varje land. Spanien har ännu inte preciserat dessa detaljer i sin lagstiftning.

Hur kontrollerar man energieffektivitet vid köp av bostad i Spanien?

Säljaren i Spanien är skyldig att ha ett energicertifikat (Certificado de Eficiencia Energética) och visa upp det på begäran. Bokstaven (A–G) i certifikatet anger bostadens klass. Det kan verka som om denna bokstav säger allt – men vi rekommenderar ytterligare kontroller för att säkerställa äkthet och se hur bostaden faktiskt är utrustad.

Steg för steg:

  • Kontrollera certifikatets äkthet. I Valenciaregionen görs det på IVACE:s webbplats: GCEE/IVACE. Du kan söka på registreringskod, som alla certifikat har, på kadastralreferens eller adress. Giltighetstiden är 10 år för klasserna A–F och 5 år för klass G.
  • Certifikat kan vara individuella, för en viss bostad, eller kollektiva, för hela byggnaden. För köp behövs ett individuellt certifikat.
  • Den klass som anges i försäljningsannonsen ska stämma med den som står i certifikatet.
  • Be gärna om elräkningarna för det senaste året – de visar den faktiska förbrukningen.
  • Vid visning av lägenhet eller hus bör du titta extra på fönster (typ av glas och ramar), väggar och tak (eventuell kondens och mögel), typ av värme-/kylsystem, hushållsapparater samt bostadens orientering mot väderstrecken.
  • Om det är ett flerfamiljshus kan det vara bra att ta reda på om det gjorts åtgärder för att höja byggnadens energieffektivitet. Har man ännu inte gjort något, kan framtida renoveringar bli en extra kostnad för de boende.

Gillar du den här artikeln? Dela den med dina vänner!