Do świadectwa charakterystyki energetycznej w Hiszpanii zazwyczaj podchodzi się jak do jednego z wielu obowiązkowych dokumentów potrzebnych przy sprzedaży nieruchomości lub – w niektórych przypadkach – przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego. Rzadko który właściciel zamawia świadectwo wyłącznie po to, by lepiej zorientować się w sytuacji czy z ciekawości – żeby zobaczyć, jaką klasę efektywności energetycznej przyznano jego mieszkaniu. Nie warto jednak lekceważyć trendów rynkowych ani znaczenia certyfikatu energetycznego – efektywność energetyczna mieszkań w Hiszpanii z każdym rokiem staje się coraz ważniejszym czynnikiem przy kształtowaniu ostatecznej ceny nieruchomości.

Wszystkie rozwinięte kraje wspierają trend efektywności energetycznej, starają się minimalizować zużycie energii i nagradzać świadomych właścicieli (np. korzystniejszymi warunkami kredytów hipotecznych). Hiszpańscy deweloperzy również wpisują się w ten kierunek: nowe projekty są opracowywane tak, aby klasa energetyczna mieszkań nie była niższa niż B, a docelowo – A. Za kilka lat mieszkania z klasą G – najniższą – staną się zupełnie niekonkurencyjne: nakłady finansowe i czas potrzebny na remont oraz poważną modernizację, aby osiągnąć choćby minimalne standardy komfortu i efektywności energetycznej, sprawią, że zakup takich lokali przestanie być opłacalny. Co więcej, modernizacje i podnoszenie efektywności energetycznej staną się obowiązkowe zgodnie z wymogami ogólnoeuropejskiej dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, o której szerzej opowiemy poniżej.

Czym jest świadectwo energetyczne i dlaczego jest ważne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej w Hiszpanii (Certificado de Eficiencia Energética) to dokument podpisany przez uprawnionego technika, pokazujący, jak oszczędnie dany budynek lub konkretne mieszkanie zużywa energię w celu utrzymania optymalnych, komfortowych warunków życia. Obecnie istnieje siedem klas efektywności energetycznej oznaczonych literami od A (najwyższa) do G (najniższa). W najbliższej przyszłości w Hiszpanii planowane jest rozszerzenie tej skali i wprowadzenie dodatkowych klas.

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowym elementem dokumentacji w przypadku:

• publikacji ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie mieszkania (lub lokalu użytkowego) w internecie – przede wszystkim na największych portalach idealista i fotocasa;
• sprzedaży nieruchomości (bez świadectwa notariusz nie sporządzi aktu sprzedaży);
• wynajmu mieszkania – krótko- lub długoterminowego – ponieważ obowiązujące przepisy wymagają załączenia świadectwa do umowy najmu;
• uzyskania preferencyjnego, „zielonego” kredytu hipotecznego na mieszkanie o wysokiej klasie energetycznej;
• uzyskania pomocy i dotacji na prace modernizacyjne mające na celu podniesienie klasy efektywności energetycznej lokalu.

Efektywność energetyczna mieszkań w Hiszpanii: obecna sytuacja

Obecna sytuacja, jeśli chodzi o efektywność energetyczną mieszkań w Hiszpanii, nie jest krytyczna, ale też daleko jej do ideału. Zgodnie z oficjalnym raportem Ministerstwa Transformacji Ekologicznej i Wyzwań Demograficznych, w aktualnych rejestrach świadectw energetycznych największy udział ma klasa E – około 52%. Na klasy F i G przypada ponad 32%. Razem daje to ponad 84% całego zasobu mieszkaniowego. Innymi słowy, ponad 4/5 nieruchomości mieszkalnych w kraju nie spełnia kryteriów efektywności energetycznej.

W tych samych rejestrach zarejestrowano zaledwie około 20.000 świadectw klasy A – to mniej niż 0,4% całej bazy (5,5 mln świadectw). Wyjaśnienie jest proste: w Hiszpanii ogromną część zasobu mieszkaniowego stanowi stary budynek, wznoszony w czasach, gdy nie istniały pojęcia efektywności energetycznej, a wymagania co do jakości budowy, użytych materiałów, izolacji termicznej i instalowanego wyposażenia były bardzo niskie. Około 55% budynków w całym kraju powstało przed 1980 rokiem, czyli mają już ponad 45 lat. Kolejne ok. 21% budynków ma ponad 50 lat. I praktycznie wszystkie one są nieefektywne pod względem zużycia energii.

Hiszpański Instytut Dywersyfikacji i Oszczędzania Energii (IDAE) wskazuje, że w klasie A zużycie energii w gospodarstwach domowych wynosi średnio 44,6 kWh/m² rocznie, podczas gdy w klasie E sięga 303,7 kWh/m² rocznie, w klasie F – 382,6 kWh/m² rocznie, a w klasie G – 382,6 kWh/m² rocznie. Oznacza to, że mieszkanie z klasą energetyczną G może zużywać nawet 8,5 razy więcej energii na metr kwadratowy niż mieszkanie z klasą A.

Przekładając to na pieniądze, otrzymujemy następujący obraz: orientacyjny roczny koszt ogrzewania i chłodzenia mieszkania o powierzchni 80–90 m² wyniesie dla klasy A ok. 300–500 €/rok, a dla klasy G – 2.000–3.500 €/rok (a nawet więcej w chłodniejszych regionach i/lub przy niekorzystnych taryfach).

Jeśli nie masz świadectwa energetycznego i nigdy go nie zamawiałeś, możesz dokonać wstępnych obliczeń na stronie Generalnej Rady Architektury Technicznej Hiszpanii, gdzie udostępniono specjalny kalkulator.

Ogólnie rzecz biorąc, budynki odpowiadają za ok. 30% zużycia energii elektrycznej w Hiszpanii – z czego 18% przypada na sektor mieszkaniowy, a 12% na sektor niemieszkalny (biurowce i obiekty komercyjne). Podobny udział – około 30% – mają budynki mieszkalne i niemieszkalne w emisji CO2. Oczekuje się, że poprawa klas efektywności energetycznej wniesie zauważalny, pozytywny wkład w bilans energetyczny. Obecnie Hiszpania dostosowuje swój system certyfikacji do dyrektywy UE, której celem jest przyspieszenie renowacji budynków o niskiej efektywności. W najbliższym czasie spodziewana jest poważna presja na obiekty z klasami E, F i G.

Nowa dyrektywa UE: co się zmieni i kogo to dotknie?

W 2024 roku przyjęto ogólnoeuropejską dyrektywę w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Obecnie państwa członkowskie dostosowują swoje ustawodawstwo, normy i zasady certyfikacji, w tym krajowe bazy danych, do jej zapisów. Głównym celem reformy jest ograniczenie śladu węglowego sektora budowlanego w całym cyklu życia budynku – od budowy po rozbiórkę. Ustalono sztywne terminy dla pełnej renowacji zasobu budowlanego UE. Do 2050 roku wszystkie budynki w Unii – bez wyjątku – mają być neutralne klimatycznie.

Etapy wdrażania dyrektywy:

• 2024 – rok przyjęcia dyrektywy Directiva sobre Rendimiento Energético de los Edificios (EPBD).
• 2025 – do końca roku państwa członkowskie muszą przedstawić swoje krajowe plany renowacji. Zakazane zostanie także dotowanie zakupu/instalacji kotłów na paliwa kopalne (gaz, węgiel, olej opałowy); dopuszczalne będą jedynie systemy hybrydowe.
• 2027 – od 1 stycznia 2027 roku wszystkie budynki użyteczności publicznej muszą mieć klasę energetyczną co najmniej E.
• 2030 – od 1 stycznia 2030 roku wszystkie budynki użyteczności publicznej muszą mieć klasę D, a wszystkie budynki mieszkalne – klasę E.
• 2033 – od 1 stycznia 2033 roku wszystkie budynki mieszkalne muszą mieć klasę D.
• 2040 – całkowite odejście od systemów grzewczych opartych na paliwach kopalnych.
• 2050 – wszystkie istniejące budynki, zarówno mieszkalne, jak i niemieszkalne, muszą być neutralne klimatycznie.

W Hiszpanii zmieni się system klasyfikacji budynków stosowany przy wydawaniu świadectw energetycznych. Do 29 maja 2026 roku:

• Litera „A” będzie zarezerwowana wyłącznie dla budynków o zerowej emisji. Do tej pory do tej klasy zaliczano budynki o niemal zerowym lub bardzo niskim zużyciu energii i emisji poniżej 10 kg CO2/m² rocznie.
• Możliwe jest dodanie jeszcze dwóch kategorii: „A0” (zero emisji) i „A+” (zużycie energii o 20% niższe od limitu określonego dla ZBE).

ZBE to skrót od „Zona de Balance Energético”, czyli strefy odniesienia, na podstawie której oblicza się wartości graniczne zużycia energii i emisji dla poszczególnych klas certyfikacji. Każdy region i każdy typ budynku (mieszkalny, biurowy itd.) ma swoją „strefę ZBE” – nie w sensie geograficznym, lecz jako model normatywny, względem którego porównuje się konkretny budynek podczas certyfikacji.

Ile kosztuje podniesienie efektywności energetycznej mieszkania w Hiszpanii?

Unia Europejska zobowiązała państwa członkowskie do redukcji zużycia energii przez gospodarstwa domowe o 16% do 2030 roku oraz o 20–22% do 2035 roku. 55% tej redukcji ma zostać osiągnięte dzięki renowacji 43% zasobu budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Im większe inwestycje zostaną przeznaczone na realizację tych celów, tym większe będą oszczędności energii, co z kolei przełoży się na niższe rachunki dla najemców i wzrost wartości nieruchomości. Przy inwestycji rzędu 10.000 € zużycie energii można obniżyć o 30–45%, a przy inwestycji rzędu 20.000 € – o ponad 60%. Przeprowadzka z budynku z klasą energetyczną E do budynku z klasą C może oznaczać dla najemców oszczędność około 35% na rachunkach za energię elektryczną.

• Koszt podniesienia klasy efektywności energetycznej zależy od kilku czynników:
• Wielkości lokalu: im większa powierzchnia, tym więcej materiałów i prac będzie potrzebnych.
• Stanu wyjściowego: jeśli występują poważne problemy z izolacją lub bardzo stare systemy ogrzewania/klimatyzacji, nakłady będą wyższe.
• Zakresu prac: wymiana szyb to co innego niż montaż paneli fotowoltaicznych czy modernizacja całego systemu grzewczego.
• Lokalizacji: ceny różnią się w zależności od miasta. Na przykład w Palmie de Mallorca średni koszt wynosi 11.479 €, a w Madrycie około 7.224 €.

Przy średnich oszczędnościach rzędu 300–370 € rocznie zwrot z inwestycji może zająć od 15 do 20 lat. Czas ten mogą jednak skrócić takie czynniki, jak dotacje, poziom cen energii czy możliwość osiągnięcia jeszcze wyższych oszczędności.

Istnieje kilka programów pomocowych i dotacyjnych, które pozwalają obniżyć koszty:

• Plan renowacji budynków mieszkalnych w ramach programu Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR): finansowany z europejskiego funduszu Next Generation, przewiduje pomoc w wysokości od 8.100 do 21.400 € na lokal mieszkalny, w zależności od osiągniętych oszczędności energii. Minimalny warunek to redukcja zużycia energii z nieodnawialnych źródeł o 30%, potwierdzona świadectwami energetycznymi sporządzonymi przed i po wykonaniu prac. Rzeczywista kwota dotacji jest obliczana według dwóch kryteriów, przy czym stosuje się niższą z wartości: albo procent poniesionych kosztów, albo limit na metr kwadratowy lub na lokal:

o Redukcja o 30–45% uprawnia do dotacji do 40%, maksymalnie 8.100 € na lokal (lub 72 €/m²).

o Redukcja o 45–60% uprawnia do dotacji do 65%, maksymalnie 14.500 € na lokal (lub 130 €/m²).

o Redukcja o co najmniej 60% uprawnia do dotacji do 80%, maksymalnie 21.400 € na lokal (lub 192 €/m²).

Dodatkowo można uzyskać do 1.000 € na mieszkanie (lub do 12.000 € na cały budynek) na prace związane z usuwaniem azbestu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami wszystkie prace muszą zostać ukończone do 30 czerwca 2026 roku.

• Ulgi podatkowe: można uzyskać odliczenie od podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF) w wysokości do 60%, jeżeli zużycie energii w całym budynku lub kompleksie mieszkaniowym spadnie o 30% lub jeśli klasa energetyczna zostanie podniesiona do poziomu A lub B. W przypadku mniej rozległych prac w pojedynczym lokalu (a nie w całym budynku) i umiarkowanej poprawy możliwe są odliczenia w wysokości 20 lub 40%. Ważne jest uzyskanie świadectw energetycznych przed rozpoczęciem prac i po ich zakończeniu oraz zachowanie wszystkich faktur.
• Ulgi lokalne: niektóre gminy oferują obniżki rocznego podatku od nieruchomości (IBI) jako dodatkową zachętę.
• Program poprawy efektywności energetycznej w poszczególnych lokalach mieszkalnych: finansowane są wyłącznie prace w głównym miejscu zamieszkania właściciela lub najemcy, co musi być potwierdzone zameldowaniem. Wysokość wsparcia wynosi 40% kosztów projektu, ale nie więcej niż 3.000 € na lokal. Minimalny koszt pojedynczego projektu to 1.000 € na lokal.

Oprócz tych dotacji w niektórych wspólnotach autonomicznych funkcjonują specjalne programy, np. niskooprocentowane kredyty lub dodatkowe wsparcie dla budynków mieszkalnych na obszarach wiejskich.

Jak klasa efektywności energetycznej wpływa na wartość mieszkań w Hiszpanii

W maju 2025 roku Bank Hiszpanii opublikował obszerne badanie dotyczące wpływu klasy efektywności energetycznej na wartość mieszkań w Hiszpanii. Bazą analizy było 1,2 mln transakcji kupna–sprzedaży lub długoterminowego najmu z lat 2014–2023, a źródłami danych były rejestry katastralne, baza świadectw energetycznych oraz Rejestr Nieruchomości.

Główny wniosek jest następujący: podniesienie klasy efektywności energetycznej zwiększa wartość nieruchomości. Mieszkanie z klasą A lub B kosztuje średnio o 5–12% więcej niż podobne mieszkanie z klasą D lub E. Różnica między A a G może sięgać 20%. Co więcej, mieszkania efektywne energetycznie (klasy od A do C) wynajmują się za czynsz o 4–8% wyższy niż mieszkania mniej efektywne.

Od 2021 roku tzw. „zielona premia” (nadwyżka ceny, którą kupujący i najemcy są skłonni zapłacić za mieszkanie energooszczędne) wzrosła o około 30%. Wpływ efektywności energetycznej na cenę jest szczególnie widoczny w segmencie nieruchomości nowych oraz w największych miastach – Madrycie, Barcelonie i Walencji.

Zdaniem Banku Hiszpanii kupujący stali się wyraźnie bardziej wrażliwi na klasę energetyczną mieszkania. Po 2022 roku świadectwo energetyczne zaczęło realnie wpływać na postrzeganie wartości: udział transakcji dotyczących mieszkań z klasą F–G zaczął spadać.

Prognozy ekspertów: co czeka rynek nieruchomości w Hiszpanii w świetle nowej dyrektywy UE?

Według prognoz analityków, opartych na obowiązujących regulacjach unijnych oraz na dynamice rynków, które przeszły podobne reformy (Niemcy, Holandia), do 2030 roku mieszkania z klasą A–B w Hiszpanii mogą zyskać na wartości 15–25%, podczas gdy mieszkania z klasą F–G mogą stracić do 40% wartości z powodu spadku płynności, wzrostu kosztów eksploatacji i konieczności poniesienia znacznych nakładów na modernizację, aby osiągnąć co najmniej klasę E. U podstaw tych prognoz leży wspomniany raport Banku Hiszpanii oraz dane największej niezależnej firmy wyceniającej nieruchomości – Tinsa – pokazujące, że przejście o jeden poziom w górę na skali efektywności energetycznej podnosi cenę mieszkania o 1–5%.

W świetle nowej dyrektywy europejskiej należy spodziewać się jeszcze większego rozwarstwienia cen do 2030 roku, a następnie do 2040 roku. Trzeba wziąć pod uwagę wszystko: koszty obowiązkowych modernizacji w celu osiągnięcia klasy E, a następnie klasy D, koszty eksploatacyjne w warunkach rosnących cen energii elektrycznej, utratę dostępu do szeregu dotacji i ulg, brak możliwości skorzystania z preferencyjnych kredytów „zielonych” itd.

Niektórzy eksperci rynku prognozują, że po 2030 roku uzyskanie kredytu hipotecznego na mieszkanie z klasą F lub G może stać się w praktyce niemożliwe. Obecnie nie ma żadnych zakazów finansowania zakupu mieszkań o niskiej efektywności energetycznej. Niemniej jednak hiszpańskie banki już różnicują warunki w zależności od klasy energetycznej nieruchomości. Na przykład Banco Santander, CaixaBank i Banco Sabadell oferują „zielone” hipoteki na preferencyjnych warunkach dla mieszkań o wysokiej klasie energetycznej.

Patrząc na doświadczenia sąsiednich krajów, w których podobne wewnętrzne regulacje obowiązują już od kilku lat (np. w Niemczech i Holandii), można zauważyć, że nieruchomości z klasą F i G są wyceniane z dyskontem rzędu 20–30%. W związku z tym prognoza dla Hiszpanii na 2030 rok wygląda następująco:

• Klasy A i B: +15–25% do ceny, wysoki popyt.
• Klasy C i D: do +5% do ceny, stabilny popyt.
• Klasa E: –5–10% od ceny, niski popyt.
• Klasy F i G: –20–40% od ceny, praktycznie brak popytu.

Pomimo pojawiających się w sieci pogłosek o rzekomym zakazie sprzedaży mieszkań z klasą F i G od 2033 roku, na dziś nie wprowadzono żadnych tego typu ograniczeń. Co więcej, Przedstawicielstwo Komisji Europejskiej w Hiszpanii wydało oświadczenie, w którym czytamy m.in.: „krąży opinia, że UE zakaże kupna, sprzedaży lub wynajmu mieszkań z klasami E, F i G od 2030 lub 2033 roku. Jest to informacja nieprawdziwa. Dyrektywa nie przewiduje zakazu sprzedaży ani wynajmu. Nie nakłada również obowiązku renowacji na poszczególnych właścicieli.” W praktyce nowa dyrektywa wyznacza cele: do 2030 roku – co najmniej klasa E, do 2033 roku – klasa D dla budynków mieszkalnych, a od państw wymaga przygotowania planów renowacji. Natomiast konkretne środki (aż po ewentualne ograniczenia sprzedaży/najmu najmniej efektywnych budynków) każde państwo będzie opracowywać i wdrażać samodzielnie. Hiszpania nie wpisała jeszcze tych szczegółów do swoich przepisów.

Jak sprawdzić efektywność energetyczną przy zakupie mieszkania w Hiszpanii

Sprzedający w Hiszpanii jest zobowiązany posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej (Certificado de Eficiencia Energética) i przedstawić je kupującemu na jego żądanie. Litera widniejąca na świadectwie (od A do G) odzwierciedla klasę efektywności energetycznej lokalu. Wydawałoby się, że jeśli znamy klasę, to wszystko, co potrzebne, jest jasne. Mimo to zalecamy podjęcie kilku dodatkowych kroków, aby upewnić się co do autentyczności świadectwa i sprawdzić rzeczywiste wyposażenie mieszkania lub domu. Krok po kroku:

• Sprawdź autentyczność świadectwa. We Wspólnocie Walenckiej można to zrobić na stronie IVACE. Wyszukiwanie jest możliwe po kodzie rejestracyjnym, numerze katastralnym lub adresie. Okres ważności świadectw wynosi 10 lat dla klas A–F i 5 lat dla klasy G.
• Świadectwa mogą być dwóch typów: indywidualne – dotyczące konkretnego lokalu, oraz zbiorcze – dla całego budynku. Do transakcji kupna–sprzedaży potrzebne jest świadectwo indywidualne.
• Klasa energetyczna podana w ogłoszeniu powinna być identyczna z tą, która widnieje w świadectwie.
• Warto poprosić o rachunki za energię elektryczną z ostatniego roku, aby zobaczyć rzeczywiste zużycie.
• Podczas oględzin mieszkania lub domu należy zwrócić uwagę na okna (rodzaj stolarki i szyb), ściany i sufity (czy widać ślady kondensacji lub pleśni), rodzaj ogrzewania i klimatyzacji, zainstalowany sprzęt AGD oraz usytuowanie lokalu względem stron świata.
• Jeśli budynek jest wielorodzinny, warto dowiedzieć się, czy przeprowadzono w nim prace zwiększające efektywność energetyczną. Jeśli nie, można się spodziewać, że w przyszłości na właścicieli zostaną nałożone dodatkowe koszty.

Podobał ci się artykuł? Podziel się z przyjaciółmi!