Dem Energieausweis in Spanien wird häufig nur als „Pflichtpapier“ bei Immobilienverkäufen oder – in bestimmten Fällen – bei der Hypothekenvergabe betrachtet. Kaum ein Eigentümer beantragt ihn aus reinem Interesse, um zu sehen, welche Energieeffizienzklasse seine Wohnung hat. Doch man sollte die Markttendenzen und die Bedeutung dieses Dokuments nicht unterschätzen – die Energieeffizienz von Wohnimmobilien in Spanien wird zu einem immer wichtigeren Faktor für den endgültigen Objektpreis.

Der Trend ist klar: In allen Industrieländern wird Energieeffizienz gefördert, der Energieverbrauch soll sinken, und bewusste Eigentümer werden belohnt (z. B. durch bessere Konditionen bei der Hypothek). Auch spanische Bauträger folgen diesem Trend: neue Projekte werden so geplant, dass die Energieeffizienzklasse nicht unter B liegt, idealerweise A. In wenigen Jahren werden Wohnungen mit Klasse G – der niedrigsten – praktisch nicht mehr konkurrenzfähig sein: Zeit und Kosten für Sanierungen und tiefgreifende Reformen, um überhaupt Minimalstandards an Komfort und Energieeffizienz zu erreichen, machen den Kauf solcher Objekte unwirtschaftlich. Zudem werden Sanierungen und die Anhebung der Effizienzklassen nach den Vorgaben der neuen EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden schrittweise obligatorisch – dazu gleich mehr.

Was ist ein Energieausweis und warum ist er wichtig?

Der Energieausweis in Spanien (Certificado de Eficiencia Energética) ist ein von einem Techniker unterzeichnetes Dokument, das angibt, wie effizient ein Gebäude oder eine einzelne Wohnung Energie nutzt, um komfortable Wohnbedingungen zu gewährleisten. Derzeit gibt es sieben Klassen von A (beste) bis G (schlechteste). In naher Zukunft wird diese Skala in Spanien voraussichtlich erweitert.

Der Energieausweis gehört zu den Pflichtunterlagen:

• bei der Veröffentlichung von Verkaufs- oder Mietanzeigen (auch für Gewerbeflächen) im Internet – insbesondere auf Portalen wie idealista und fotocasa;
• beim Verkauf einer Immobilie (ohne gültigen Ausweis beurkundet der Notar den Kaufvertrag nicht);
• bei der Vermietung einer Wohnung – ob kurz- oder langfristig –, da der Ausweis Bestandteil des Mietvertrags sein muss;
• bei der Beantragung einer „grünen“ Hypothek mit Sonderkonditionen für energieeffiziente Objekte;
• bei der Beantragung von Zuschüssen und Subventionen für Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienzklasse.

Energieeffizienz im spanischen Wohnungsbestand: aktuelle Lage

Die Situation ist nicht dramatisch, aber auch nicht rosig. Laut einem Bericht des Ministeriums für ökologischen Wandel und demografische Herausforderungen entfällt der größte Anteil der registrierten Energieausweise auf Klasse E – rund 52 %. Auf die Klassen F+G entfallen mehr als 32 %. Zusammen sind das über 84 % des Wohnungsbestands. Mit anderen Worten: mehr als vier Fünftel der spanischen Immobilien entsprechen nicht den heutigen Effizienzkriterien.

In der Datenbank sind nur etwa 20 000 Zertifikate der Klasse A registriert – weniger als 0,4 % von insgesamt 5,5 Mio. Zertifikaten. Der Grund: ein Großteil des Bestands besteht aus älteren Gebäuden, die in einer Zeit entstanden, in der Energieeffizienz kein Thema war und die Anforderungen an Baustoffe, Dämmung und Technik gering waren. Etwa 55 % der Gebäude in Spanien wurden vor 1980 errichtet, sind also bereits über 45 Jahre alt. Weitere rund 21 % sind älter als 50 Jahre. Fast alle sind energetisch ineffizient.

Das spanische Institut für Diversifizierung und Energieeinsparung weist darauf hin, dass der Energieverbrauch von Haushalten mit Klasse A bei etwa 44,6 kWh/m² pro Jahr liegt, bei Klasse E jedoch auf 303,7 kWh/m² pro Jahr ansteigt; Klasse F – 382,6 kWh/m² pro Jahr, Klasse G – ebenfalls 382,6 kWh/m² pro Jahr. Eine Wohnung mit Klasse G kann also bis zu 8,5-mal mehr Energie pro Quadratmeter verbrauchen als eine mit Klasse A.

Monetär betrachtet bedeutet das: Die jährlichen Kosten für Heizung/Kühlung einer Wohnung von 80–90 m² liegen bei Klasse A bei ca. 300–500 €/Jahr, bei Klasse G hingegen bei 2 000–3 500 €/Jahr (in kälteren Regionen und/oder bei ungünstigen Tarifen sogar mehr).

Falls Sie noch keinen Energieausweis haben, können Sie eine Vorabschätzung auf der Website des spanischen Technikerverbandes vornehmen – dafür wurde ein spezieller Online-Rechner entwickelt.

Insgesamt entfallen rund 30 % des spanischen Stromverbrauchs auf Gebäude – 18 % auf Wohn- und 12 % auf Nichtwohngebäude (Büro, Gewerbe). Einen ähnlichen Anteil, etwa 30 %, haben diese Sektoren an den CO₂-Emissionen. Eine Verbesserung der Effizienzklassen kann hier spürbar zur Entlastung beitragen. Spanien passt derzeit sein Zertifizierungssystem an die neue EU-Richtlinie an, deren Ziel es ist, die Sanierung von Niedrig­effizienzgebäuden zu beschleunigen. In naher Zukunft ist daher mit erheblichem Druck auf Objekte der Klassen E, F und G zu rechnen.

Neue EU-Richtlinie: was ändert sich und wen betrifft es?

Im Jahr 2024 wurde die neue EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet. Derzeit passen die Mitgliedsstaaten ihre Gesetze, Normen und Zertifizierungsverfahren sowie die nationalen Datenbanken an. Hauptziel ist es, den CO₂-Fußabdruck des Bausektors über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes – vom Bau bis zum Abriss – zu reduzieren. Die Fristen stehen fest: Bis 2050 sollen alle Gebäude in der EU klimaneutral sein.

Die Umsetzung erfolgt stufenweise:

• 2024 – Verabschiedung der EPBD-Richtlinie (Energy Performance of Buildings Directive).
• 2025 – Bis Ende des Jahres müssen die Mitgliedsstaaten nationale Renovierungspläne vorlegen. Subventionen für den Kauf/Einbau von Heizkesseln für fossile Brennstoffe (Gas, Kohle, Öl) werden untersagt; nur Hybridsysteme sind zulässig.
• 2027 – Ab 1. Januar 2027 müssen alle öffentlichen Gebäude mindestens Klasse E erreichen.
• 2030 – Ab 1. Januar 2030 müssen öffentliche Gebäude mindestens Klasse D, Wohngebäude mindestens Klasse E aufweisen.
• 2033 – Ab 1. Januar 2033 müssen alle Wohngebäude mindestens Klasse D erreichen.
• 2040 – vollständige Abkehr von Heizsystemen auf Basis fossiler Brennstoffe.
• 2050 – alle bestehenden Gebäude, ob Wohn- oder Nichtwohngebäude, müssen klimaneutral sein.

In Spanien wird das Klassensystem für Energieausweise bis zum 29. Mai 2026 überarbeitet:

• Die Klasse „A“ wird ausschließlich Gebäuden mit Netto-Null-Emissionen vorbehalten. Bisher umfasste sie Häuser mit nahezu Nullverbrauch und Emissionen unter 10 kg CO₂/m² pro Jahr.
• Es können zwei weitere Kategorien hinzukommen: „A0“ (Null-Emission) und „A+“ (Energieverbrauch 20 % unter dem Grenzwert für ZBE-Gebäude).

ZBE („Zona de Balance Energético“) ist eine Referenzzone, also ein normatives Modell, auf dessen Grundlage Grenzwerte für Energieverbrauch und Emissionen der Klassen berechnet werden. Jede Region und jeder Gebäudetyp (Wohnen, Büro usw.) hat seine eigene ZBE-Referenz, mit der das konkrete Gebäude bei der Zertifizierung verglichen wird.

Was kostet es, die Energieeffizienz einer Wohnung in Spanien zu verbessern?

Die EU verlangt, dass der Energieverbrauch privater Haushalte bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20–22 % sinkt. 55 % dieser Reduktion sollen durch die Sanierung von 43 % des Bestands an Wohn- und Nichtwohngebäuden erreicht werden.

Je mehr in diese Ziele investiert wird, desto größer ist die Energieeinsparung – was die Nebenkosten senkt und den Immobilienwert erhöht. Bei Investitionen von rund 10 000 € lässt sich der Verbrauch um 30–45 % verringern, bei circa 20 000 € sogar um über 60 %. Der Umzug aus einem Haus mit Klasse E in eines mit Klasse C kann für Mieter Einsparungen von etwa 35 % bei der Stromrechnung bedeuten.

Die Kosten zur Verbesserung der Klasse hängen von mehreren Faktoren ab:

• Wohnungsgröße – je größer die Fläche, desto mehr Material und Arbeit fallen an.
• Ausgangszustand – gravierende Dämmprobleme oder sehr alte Heiz-/Kühlsysteme verteuern das Projekt.
• Art der Maßnahmen – der Austausch von Fenstern ist etwas anderes als die Installation von Photovoltaik oder die komplette Erneuerung der Heizungsanlage.
• Standort – die Preise variieren je nach Stadt. In Palma de Mallorca liegt der Durchschnitt bei ca. 11 479 €, in Madrid bei rund 7 224 €.

Bei einer durchschnittlichen Ersparnis von 300–370 € pro Jahr beträgt die Amortisationszeit 15–20 Jahre. Zuschüsse, Energiepreissteigerungen und zusätzliche Einsparungen können diese Frist jedoch verkürzen.

Es gibt verschiedene Förder- und Zuschussprogramme, die die Kosten verringern:

• Sanierungsprogramm für Wohngebäude im Rahmen des Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), finanziert aus dem EU-Fonds „Next Generation“. Es sieht je nach erzielter Einsparung Zuschüsse von 8 100 bis 21 400 € pro Wohneinheit vor. Mindestvoraussetzung ist eine Senkung des Verbrauchs nicht-erneuerbarer Energie um 30 %, nachgewiesen durch Energieausweise vor und nach der Maßnahme. Die tatsächliche Förderhöhe wird nach zwei Kriterien berechnet – Prozentsatz der Kosten bzw. Obergrenze pro m² oder Wohneinheit – und es gilt der niedrigere Wert:

– 30–45 % Reduktion: bis zu 40 % Zuschuss, max. 8 100 € pro Einheit (oder 72 €/m²).
– 45–60 % Reduktion: bis zu 65 % Zuschuss, max. 14 500 € pro Einheit (oder 130 €/m²).
– >60 % Reduktion: bis zu 80 % Zuschuss, max. 21 400 € pro Einheit (oder 192 €/m²).

Zusätzlich können bis zu 1 000 € pro Wohnung (oder bis zu 12 000 € pro Gebäude) für Asbestsanierungen gewährt werden. Sämtliche Arbeiten müssen bis zum 30. Juni 2026 abgeschlossen sein.

• Steuerliche Abzüge: Bis zu 60 % IRPF-Abzug (Einkommensteuer) sind möglich, wenn der Energieverbrauch des gesamten Gebäudes um mindestens 30 % gesenkt oder die Klasse auf A oder B verbessert wird. Bei weniger umfangreichen Maßnahmen in einer einzelnen Wohnung, nicht im gesamten Haus, und bei moderater Verbesserung sind 20 oder 40 % Abzug möglich. Wichtig: Energieausweise vor und nach der Sanierung sowie sämtliche Rechnungen aufbewahren.
• Kommunale Vergünstigungen: Manche Gemeinden gewähren Abschläge auf die jährliche Grundsteuer (IBI) als zusätzliche Motivation.
• Programm zur Steigerung der Energieeffizienz in einzelnen Wohnungen: Gefördert werden nur Maßnahmen im Hauptwohnsitz des Eigentümers oder Mieters, nachzuweisen durch die empadronamiento (Meldeadresse). Die Hilfe deckt 40 % der Projektkosten, jedoch max. 3 000 € pro Wohnung. Der Mindestbetrag der förderfähigen Maßnahme liegt bei 1 000 € pro Wohnung.

Darüber hinaus gibt es in einigen autonomen Gemeinschaften Sonderprogramme, etwa zinsgünstige Kredite oder zusätzliche Unterstützung für Häuser in ländlichen Gebieten.

Wie wirkt sich die Energieeffizienzklasse auf Immobilienpreise in Spanien aus?

Im Mai 2025 veröffentlichte die Banco de España eine umfangreiche Studie zur Wirkung der Energieeffizienzklasse auf spanische Immobilienpreise. Grundlage waren 1,2 Millionen Kauf- und Langzeitmietverträge zwischen 2014 und 2023, verknüpft mit Katasterdaten, der Energiezertifikats-Datenbank und dem Eigentumsregister.

Das Hauptfazit: eine bessere Klasse bedeutet einen höheren Preis. Ein Objekt der Klasse A oder B ist im Durchschnitt 5–12 % teurer als ein vergleichbares Objekt der Klasse D oder E. Der Unterschied zwischen A und G kann bis zu 20 % betragen. Zudem werden energieeffiziente Wohnungen (Klassen A–C) zu 4–8 % höheren Mieten vermietet als weniger effiziente.

Seit 2021 ist die sogenannte „grüne Prämie“ – also der Aufpreis, den Käufer und Mieter für energieeffiziente Objekte zu zahlen bereit sind – um etwa 30 % gestiegen. Besonders deutlich ist der Effekt bei Neubauten und in den großen Städten – Madrid, Barcelona und Valencia.

Nach Ansicht der Zentralbank ist die Energieklasse für Käufer zu einem realen Entscheidungskriterium geworden. Seit 2022 geht der Anteil der Transaktionen mit Wohnungen der Klassen F–G zurück.

Prognosen: wohin steuert der spanische Immobilienmarkt?

Auf Basis der EU-Vorgaben und der Erfahrungen vergleichbarer Märkte (Deutschland, Niederlande) prognostizieren Analysten, dass Wohnungen der Klassen A–B in Spanien bis 2030 um 15–25 % im Wert zulegen können. Immobilien der Klassen F–G hingegen könnten bis zu 40 % an Wert verlieren – infolge geringerer Nachfrage, höherer Betriebskosten und notwendiger Investitionen, um zumindest Klasse E zu erreichen. Grundlage sind die genannte Studie der Zentralbank und Daten des großen Bewertungsunternehmens Tinsa, die zeigen, dass jeder Schritt auf der Effizienzskala den Preis um 1–5 % erhöht.

Angesichts der neuen EU-Richtlinie ist mit einer weiteren Spreizung der Preise bis 2030 und danach bis 2040 zu rechnen. Berücksichtigt werden müssen: Kosten für obligatorische Maßnahmen zur Erreichung von Klasse E, später D; steigende Energietarife; der Verlust bestimmter Förderungen und Vorteile; erschwerter Zugang zu günstigen Hypotheken usw.

Einige Marktexperten halten es für möglich, dass nach 2030 Hypotheken für Objekte der Klassen F und G praktisch nicht mehr vergeben werden. Derzeit gibt es kein Verbot, den Kauf solcher Immobilien zu finanzieren. Allerdings differenzieren spanische Banken die Konditionen bereits nach Klasse. So bieten Banco Santander, CaixaBank und Banco Sabadell „grüne“ Hypotheken mit Sonderkonditionen für energieeffiziente Objekte an.

Ein Blick auf Länder mit ähnlichen Regulierungen (z. B. Deutschland, Niederlande) zeigt, dass Objekte der Klassen F und G oft mit 20–30 % Abschlag gehandelt werden. Für Spanien zeichnen sich daher bis 2030 ungefähr folgende Größenordnungen ab:

• Klassen A und B: +15–25 % Preiszuwachs, hohe Nachfrage.
• Klassen C und D: bis zu +5 %, stabile Nachfrage.
• Klasse E: –5–10 %, schwache Nachfrage.
• Klassen F und G: –20–40 %, Nachfrage nahezu Null.

Trotz kursierender Gerüchte über ein Verkaufsverbot für Wohnungen der Klassen F und G ab 2033 gibt es derzeit keine entsprechenden gesetzlichen Beschränkungen. Die Vertretung der EU-Kommission in Spanien stellte klar, dass die Richtlinie weder Kauf noch Vermietung solcher Objekte verbietet und einzelnen Eigentümern keine direkte Renovierungspflicht auferlegt. Sie setzt vielmehr Ziele – bis 2030 mindestens Klasse E, bis 2033 Klasse D für Wohngebäude – und verlangt nationale Renovierungspläne. Konkrete Instrumente, bis hin zu möglichen Einschränkungen, werden von jedem Land selbst definiert. Spanien hat diese Details noch nicht gesetzlich umgesetzt.

Wie prüft man die Energieeffizienz beim Immobilienkauf in Spanien?

Der Verkäufer ist in Spanien verpflichtet, einen Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética) zu besitzen und diesen dem Käufer auf Verlangen vorzulegen. Die darin angegebene Klasse (A–G) spiegelt die Energieeffizienz wider. Doch wir empfehlen, darüber hinaus einige Schritte zu gehen, um die Echtheit zu prüfen und den tatsächlichen Zustand der Wohnung oder des Hauses besser einschätzen zu können:

• Überprüfen Sie die Echtheit des Zertifikats. In der Region Valencia geschieht dies über die IVACE-Plattform: GCEE/IVACE. Die Suche ist über den Registrierungscode (den jedes Zertifikat hat), über die Katasternummer oder die Adresse möglich. Die Gültigkeit beträgt 10 Jahre für die Klassen A–F und 5 Jahre für Klasse G.
• Zertifikate können sich auf eine einzelne Wohnung (individuell) oder auf das gesamte Gebäude (kollektiv) beziehen. Für Kauf-/Verkaufsgeschäfte wird ein individueller Ausweis benötigt.
• Die in der Verkaufsanzeige angegebene Klasse muss mit der im Zertifikat übereinstimmen.
• Lassen Sie sich nach Möglichkeit die Stromrechnungen des letzten Jahres zeigen, um einen Eindruck vom realen Verbrauch zu erhalten.
• Achten Sie bei der Besichtigung auf Fenster (Art der Verglasung und Rahmen), Wände und Decken (Kondensat, Schimmel), Heiz- und Klimaanlagen, Elektrogeräte sowie auf die Orientierung der Wohnung.
• Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, erkundigen Sie sich, ob bereits Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz durchgeführt wurden. Falls nicht, ist künftig mit zusätzlichen Kosten für die Eigentümer zu rechnen.

Gefällt Ihnen dieser Artikel? Teilen Sie ihn mit Ihren Freunden!