El certificado de eficiencia energética en España suele verse simplemente como uno más de los trámites obligatorios a la hora de vender una vivienda o, en algunos casos, al solicitar una hipoteca. Rara vez un propietario encarga el certificado solo por información propia o por curiosidad –para ver qué clase de eficiencia energética tiene su casa–. Sin embargo, no hay que infravalorar las tendencias del mercado ni la importancia del certificado energético: la eficiencia energética de la vivienda en España se está convirtiendo cada año en un factor más relevante en la fijación del precio final de un inmueble.

La tendencia en los países desarrollados es clara: se apoya la eficiencia energética, se intenta minimizar el consumo de energía y se premia a los propietarios concienciados (por ejemplo, con mejores condiciones de hipoteca). Los promotores españoles también siguen esta línea: los nuevos proyectos se diseñan de manera que la calificación energética de las viviendas sea como mínimo B y, en el mejor de los casos, A. Dentro de unos años, las viviendas con letra G –la más baja– serán totalmente poco competitivas: el tiempo y el coste de las obras de reforma necesarias para alcanzar unos estándares mínimos de confort y eficiencia harán que la compra de estos inmuebles deje de ser rentable. Además, las reformas y la mejora de la eficiencia energética pasarán a ser obligatorias conforme a la Directiva Europea sobre eficiencia energética de los edificios, de la que hablaremos con más detalle a continuación.

¿Qué es el certificado energético y por qué es importante?

El certificado de eficiencia energética en España (Certificado de Eficiencia Energética) es un documento firmado por un técnico competente que muestra hasta qué punto un edificio completo o una vivienda concreta utiliza la energía de forma eficiente para mantener unas condiciones de confort adecuadas. Actualmente existen siete clases de eficiencia energética, identificadas con letras de la A (la más alta) a la G (la más baja). En un futuro próximo se prevé ampliar la escala e introducir clases adicionales en España.

El certificado energético forma parte de la documentación obligatoria para:

• publicar en internet un anuncio de venta o alquiler de una vivienda (o local comercial), especialmente en los grandes portales como idealista y fotocasa;
• vender una vivienda (sin certificado el notario no autorizará la escritura de compraventa);
• alquilar una vivienda (tanto en alquiler de temporada como de larga duración), ya que la legislación vigente exige adjuntar el certificado al contrato de arrendamiento;
• obtener una hipoteca verde para una vivienda con alta calificación energética;
• acceder a ayudas y subvenciones para reformas destinadas a mejorar la clase energética del inmueble.

Eficiencia energética de la vivienda en España: situación actual

La situación actual de la eficiencia energética de la vivienda en España no es crítica, pero tampoco es brillante. Según un informe oficial del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, la letra E concentra el mayor porcentaje de certificados registrados –en torno al 52%–. Las letras F+G suponen más de un 32%. En conjunto, más del 84% del parque de viviendas. Es decir, más de cuatro quintas partes de los inmuebles del país no cumplen los criterios de eficiencia energética.

En esos mismos registros solo constan unos 20.000 certificados de clase A, menos del 0,4% de la base total (5,5 millones de certificados). La explicación es sencilla: en España, una gran parte de la vivienda pertenece al parque antiguo, construido en épocas en las que no se hablaba de eficiencia energética y las exigencias en materia de calidad constructiva, materiales, aislamiento y equipamientos eran muy bajas. Aproximadamente un 55% de los edificios de todo el país se construyeron antes de 1980, es decir, tienen más de 45 años. Otro 21% aproximadamente supera los 50 años. Y prácticamente todos ellos son poco eficientes desde el punto de vista energético.

El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) señala que, mientras que en la clase A el consumo energético de los hogares se sitúa en torno a 44,6 kWh/m² al año, en la clase E se dispara hasta 303,7 kWh/m² al año, en la clase F hasta 382,6 kWh/m² al año y en la clase G hasta 382,6 kWh/m² al año. Esto significa que un piso con calificación energética G puede consumir hasta 8,5 veces más energía por metro cuadrado que un piso con calificación A.

Si traducimos estos datos a dinero, obtenemos lo siguiente: el gasto anual aproximado en calefacción y refrigeración para una vivienda de 80–90 m² sería de 300–500 €/año para una clase A, frente a 2.000–3.500 €/año para una clase G (e incluso más en zonas más frías y/o con tarifas poco ventajosas).

Si no dispone de certificado energético y nunca lo ha solicitado, puede realizar un cálculo previo en la web del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, donde se ha desarrollado una calculadora específica.

En términos generales, los edificios representan alrededor del 30% del consumo eléctrico de España: un 18% corresponde a viviendas y un 12% a edificios no residenciales (oficinas y locales comerciales). Una proporción similar –en torno al 30%– es la contribución del parque inmobiliario residencial y terciario a las emisiones de CO₂. Se espera que la mejora de las clases de eficiencia energética aporte una contribución positiva significativa al balance energético. Actualmente España está adaptando su sistema de certificación a la Directiva europea cuyo objetivo es acelerar la renovación de los edificios menos eficientes. En el corto plazo se prevé una presión importante sobre los inmuebles con letras E, F y G.

La nueva directiva europea: ¿qué cambia y a quién afecta?

En 2024 se aprobó la Directiva europea sobre eficiencia energética de los edificios. En estos momentos los países están adaptando su legislación interna, normas y sistemas de certificación –incluidas las bases de datos nacionales– a esta norma. El objetivo principal de la reforma es reducir la huella de CO₂ del sector de la construcción a lo largo de todo el ciclo de vida del edificio, desde su construcción hasta su demolición. La renovación integral del parque inmobiliario de la UE está sujeta a plazos. Para 2050, todos los edificios europeos, sin excepción, deberán ser climáticamente neutros.

Las principales etapas de aplicación de la directiva son:

• 2024 – aprobación de la Directiva sobre el rendimiento energético de los edificios (EPBD – Directiva sobre Rendimiento Energético de los Edificios).
• 2025 – antes de que finalice el año, los Estados miembros deberán presentar sus planes nacionales de renovación. También se prohibirá subvencionar la compra o instalación de calderas que funcionen con combustibles fósiles (gas, carbón, gasóleo); únicamente se permitirán sistemas híbridos.
• 2027 – a partir del 1 de enero de 2027 todos los edificios públicos deberán alcanzar, como mínimo, la clase energética E.
• 2030 – a partir del 1 de enero de 2030 todos los edificios públicos deberán tener clase D y todos los edificios residenciales, clase E.
• 2033 – a partir del 1 de enero de 2033 todos los edificios residenciales deberán tener clase D.
• 2040 – eliminación total de los sistemas de calefacción basados en combustibles fósiles.
• 2050 – todos los edificios existentes, tanto residenciales como no residenciales, deberán ser climáticamente neutros.

En España cambiará la clasificación utilizada para emitir los certificados energéticos. Antes del 29 de mayo de 2026:

• La letra «A» quedará reservada exclusivamente para edificios de emisiones cero. Hasta ahora este grupo incluía edificios de consumo de energía casi nulo o muy bajo y con emisiones inferiores a 10 kg de CO₂/m² al año.
• Es posible que se añadan dos categorías: «A0» (cero emisiones) y «A+» (consumo energético un 20% inferior al límite fijado para la ZBE).

ZBE es la abreviatura de «Zona de Balance Energético», es decir, la zona de referencia sobre la cual se calculan los valores límite de consumo y emisiones de las distintas clases de certificación. Cada región y cada tipología de edificio (residencial, oficinas, etc.) tiene su propia «zona ZBE»: no se trata de una zona geográfica, sino de un modelo normativo con el que se compara un edificio concreto en el proceso de certificación.

¿Cuánto cuesta mejorar la eficiencia energética de una vivienda en España?

La Unión Europea ha exigido a todos los Estados miembros reducir el consumo energético de los hogares un 16% para 2030 y un 20–22% para 2035. El 55% de esta reducción deberá lograrse mediante la rehabilitación del 43% del parque de edificios residenciales y no residenciales.

Cuanto mayor sea la inversión destinada a cumplir estos objetivos, mayor será el ahorro energético, lo que a su vez reducirá las facturas de los inquilinos y aumentará el valor de los inmuebles. Con una inversión de unos 10.000 €, se puede reducir el consumo de energía en un 30–45%; con una inversión de unos 20.000 €, en más de un 60%. Mudarse de una vivienda con calificación E a otra con calificación C puede suponer un ahorro de alrededor del 35% en las facturas de luz.

• El coste de mejorar la clase energética de una vivienda depende de varios factores:
• El tamaño de la vivienda: cuanto mayor sea la superficie, más materiales y mano de obra serán necesarios.
• El estado inicial del inmueble: si hay problemas graves de aislamiento o sistemas de calefacción/aire acondicionado muy antiguos, la inversión deberá ser mayor.
• El tipo de reforma: no es lo mismo cambiar ventanas que instalar placas solares o renovar por completo el sistema de calefacción.
• La ubicación: los precios varían en función de la ciudad. Por ejemplo, en Palma de Mallorca el coste medio ronda los 11.479 €, mientras que en Madrid se sitúa en aproximadamente 7.224 €.

Con un ahorro medio de 300 a 370 € al año, el periodo de amortización puede situarse entre 15 y 20 años. No obstante, factores como las subvenciones, los precios de la energía y la posibilidad de aumentos adicionales del ahorro pueden acortar este plazo.

Existen diferentes programas de ayudas y subvenciones que pueden contribuir a reducir el coste:

• Plan de rehabilitación de viviendas en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR): financiado con fondos europeos Next Generation, prevé ayudas de entre 8.100 y 21.400 € por vivienda en función del ahorro energético conseguido. El requisito mínimo es una reducción del 30% en el consumo de energía de origen no renovable, acreditada mediante certificados energéticos emitidos antes y después de las obras. El importe real de la subvención se calcula con dos criterios, aplicando el menor de ellos: un porcentaje del coste soportado o un límite por superficie o por vivienda:

o  Una reducción del 30–45% da derecho a una subvención de hasta el 40%, con un máximo de 8.100 € por vivienda (o 72 €/m²).

o  Una reducción del 45–60% da derecho a una subvención de hasta el 65%, con un máximo de 14.500 € por vivienda (o 130 €/m²).

o  Una reducción del 60% o más da derecho a una subvención de hasta el 80%, con un máximo de 21.400 € por vivienda (o 192 €/m²).

Además, se pueden obtener hasta 1.000 € por vivienda (o hasta 12.000 € por edificio) para la retirada de amianto. Según la normativa vigente, todas las obras deben finalizar antes del 30 de junio de 2026.

• Deducciones fiscales: es posible obtener una deducción en el IRPF de hasta el 60% si se reduce el consumo de energía de todo el edificio o del conjunto residencial en un 30% o si se mejora la calificación energética hasta A o B. Para actuaciones menos ambiciosas en una sola vivienda (no en el edificio completo) y con mejoras moderadas, las deducciones pueden ser del 20% o del 40%. Es fundamental disponer de certificados energéticos anteriores y posteriores a las obras y conservar todas las facturas.
• Bonificaciones locales: algunos ayuntamientos ofrecen reducciones en el IBI como incentivo adicional.
• Programa de mejora de la eficiencia energética en viviendas individuales: solo se financian actuaciones en la vivienda habitual que constituya la residencia principal del propietario o del inquilino, extremo que debe acreditarse mediante el empadronamiento. La ayuda cubre el 40% del coste del proyecto, con un máximo de 3.000 € por vivienda. El importe mínimo de cada actuación debe ser de 1.000 € por vivienda.

Además de estas ayudas, en algunas comunidades autónomas existen programas específicos, como préstamos con tipos de interés reducidos o subvenciones adicionales para edificios residenciales en zonas rurales.

Cómo influye la clase energética de la vivienda en España en su valor

En mayo de 2025, el Banco de España publicó un amplio estudio sobre cómo influye la calificación energética en el valor de la vivienda en España. Como base se utilizaron 1,2 millones de operaciones de compraventa o alquiler de larga duración realizadas entre 2014 y 2023. Las fuentes de datos fueron el Catastro, la base de certificados energéticos y el Registro de la Propiedad.

La conclusión principal es que una mayor calificación energética incrementa el valor de la vivienda. Un inmueble con calificación A o B es, de media, entre un 5% y un 12% más caro que otro similar con calificación D o E. La diferencia entre A y G puede alcanzar el 20%. Además, las viviendas eficientes (clases A a C) se alquilan a precios entre un 4% y un 8% superiores a los de las viviendas menos eficientes.

Desde 2021, la «prima verde» (la cantidad adicional que compradores e inquilinos están dispuestos a pagar por una vivienda eficiente energéticamente) ha crecido alrededor de un 30%. La influencia de la eficiencia energética en el precio es especialmente visible en obra nueva y en las grandes ciudades –Madrid, Barcelona y Valencia–.

Según el Banco de España, los compradores han empezado a prestar atención al tipo de certificación energética. Tras 2022, el certificado energético ha pasado a influir de forma real en la percepción del mercado: la proporción de operaciones con viviendas de clase F–G ha comenzado a disminuir.

Previsiones de los expertos: ¿qué le espera al mercado inmobiliario español con la nueva Directiva europea?

Según las previsiones de los analistas, basadas en las normas europeas vigentes y en la experiencia de mercados que ya han aplicado reformas similares (Alemania, Países Bajos), de aquí a 2030 las viviendas de clase A–B en España podrían revalorizarse entre un 15% y un 25%, mientras que las viviendas de clase F–G podrían perder hasta un 40% de su valor debido a la caída de la liquidez, al aumento de los costes de explotación y a la necesidad de acometer costosas obras para alcanzar al menos la clase E. Estas estimaciones se apoyan en el informe del Banco de España citado anteriormente, así como en los datos del mayor tasador independiente del mercado inmobiliario, Tinsa, que muestran que subir un solo nivel en la escala energética puede incrementar el precio entre un 1% y un 5%.

A la luz de la nueva directiva europea, cabe esperar una mayor brecha de precios de cara a 2030 y posteriormente a 2040. Hay que tenerlo todo en cuenta: los costes de las reformas obligatorias para alcanzar la clase E y, algo más adelante, la clase D; los gastos de explotación en un contexto de subida de las tarifas eléctricas; la pérdida de acceso a determinadas ayudas y ventajas; la imposibilidad de obtener determinadas hipotecas verdes, etc.

Algunos expertos del sector prevén que a partir de 2030 pueda resultar prácticamente imposible conseguir hipoteca para viviendas de clase F y G en España. A día de hoy no existe ninguna prohibición de financiar la compra de viviendas poco eficientes. Sin embargo, los bancos españoles ya están diferenciando las condiciones según la clase energética de la vivienda. Por ejemplo, Banco Santander, CaixaBank y Banco Sabadell ofrecen hipotecas verdes con condiciones ventajosas para viviendas con alta calificación energética.

Si miramos a los países vecinos donde hace años que se aplican normas internas similares (como Alemania y Países Bajos), se observa que los inmuebles con clase F y G se venden con descuentos del 20–30%. Por tanto, las previsiones para España de cara a 2030 pueden resumirse así:

• Clases A y B: +15–25% de precio, demanda alta.
• Clases C y D: hasta +5% de precio, demanda estable.
• Clase E: –5–10% de precio, demanda baja.
• Clases F y G: –20–40% de precio, demanda prácticamente inexistente.

A pesar de los rumores que circulan en internet sobre una supuesta prohibición de vender viviendas con clases F y G a partir de 2033, actualmente no existe ninguna restricción legal en este sentido. Es más, la Representación de la Comisión Europea en España ha emitido un comunicado en el que, entre otras cosas, señala: «circula la idea de que la UE prohibirá la compraventa o el alquiler de viviendas con clases E, F y G a partir de 2030 o 2033. Esta información es errónea. La Directiva no prevé ninguna prohibición de compraventa o alquiler. Tampoco impone la obligación de renovar a los propietarios individuales.» En la práctica, la nueva Directiva fija objetivos: para 2030, como mínimo clase E; para 2033, clase D para los edificios residenciales, y exige a los Estados que elaboren planes de renovación. Pero las medidas concretas (incluida la posible restricción de la venta o alquiler de los inmuebles menos eficientes) las definirá y aplicará cada país por separado. España aún no ha plasmado estos detalles en su legislación.

Cómo comprobar la eficiencia energética al comprar una vivienda en España

En España, el vendedor está obligado a disponer de un certificado de eficiencia energética (Certificado de Eficiencia Energética) y a presentarlo al comprador cuando este lo solicite. La letra que figura en el certificado (de la A a la G) indica la clase energética de la vivienda. Podría parecer que, con esto, ya es suficiente. Sin embargo, recomendamos realizar algunas comprobaciones adicionales para asegurarse de la autenticidad del certificado y verificar las condiciones reales del piso o la casa. Paso a paso:

• Verificar la autenticidad del certificado. En la Comunidad Valenciana puede hacerse en la web del IVACE. Se puede buscar por el código de registro que incluye cada certificado, por referencia catastral o por dirección. El plazo de validez es de 10 años para las clases A–F y de 5 años para la clase G.
• Los certificados pueden ser de dos tipos: individuales (para una vivienda concreta) y colectivos (para todo el edificio). Para la compraventa se exige un certificado individual.
• La clase energética que figure en el anuncio de venta debe coincidir con la que aparece en el certificado.
• Es muy recomendable revisar las facturas de luz del último año para ver las cifras reales de consumo.
• En la visita al piso o casa hay que fijarse en las ventanas (tipo de vidrio y carpintería), paredes y techos (posibles humedades o moho), tipo de calefacción y aire acondicionado, electrodomésticos instalados y orientación del inmueble.
• Si se trata de un edificio plurifamiliar, es útil averiguar si se han realizado trabajos para mejorar la eficiencia energética general. Si no es así, en el futuro es probable que los vecinos tengan que asumir costes adicionales.

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