Het energiecertificaat in Spanje wordt meestal gezien als nog een verplicht document bij de verkoop van een woning of – in sommige gevallen – bij het aanvragen van een hypotheek. Slechts weinig eigenaren laten het certificaat uit pura nieuwsgierigheid opstellen, om te kijken welke energieklasse hun woning precies krijgt. Toch is het een fout om de markttendensen en het belang van het energiecertificaat te onderschatten – de energie-efficiëntie van woningen in Spanje wordt jaar na jaar een belangrijkere factor bij de uiteindelijke verkoopprijs.

De trend is duidelijk: ontwikkelde landen stimuleren energie-efficiëntie, proberen het energieverbruik te verlagen en belonen bewuste eigenaren (bijvoorbeeld met gunstigere voorwaarden voor een hypotheek). Spaanse projectontwikkelaars volgen dezelfde lijn: nieuwe projecten worden zo ontworpen dat de energieklasse van de woningen niet lager is dan B, en idealiter A. Over een paar jaar zullen woningen met label G – de laagste klasse – praktisch niet meer te verkopen zijn: de kosten en tijd voor renovatie en diepgaande modernisering om zelfs maar minimale comfort- en energie-eisen te halen, maken de aankoop van dergelijke objecten weinig interessant. Bovendien worden renovaties en verhoging van de energie-efficiëntie verplicht onder de Europese richtlijn inzake de energieprestatie van gebouwen, waar we hieronder dieper op ingaan.

Wat is een energiecertificaat en waarom is het belangrijk?

Het energie-efficiëntiecertificaat in Spanje (Certificado de Eficiencia Energética) is een document dat door een technicus wordt ondertekend en laat zien hoe efficiënt een gebouw of afzonderlijk appartement energie verbruikt om comfortabele leefomstandigheden te garanderen. Op dit moment bestaan er zeven energieklassen, aangeduid met de letters A (hoogste) tot en met G (laagste). In de nabije toekomst wordt de schaal in Spanje uitgebreid met extra klassen.

Het energiecertificaat maakt verplicht deel uit van de documentatie voor:

• het plaatsen van een online advertentie voor verkoop of verhuur van een woning (of commercieel pand) – met name op grote portalen zoals Idealista en Fotocasa;
• de verkoop van onroerend goed (zonder certificaat zal de notaris de transactie niet inschrijven);
• de verhuur van woningen (korte en lange termijn), omdat de wet vereist dat het certificaat aan het huurcontract wordt toegevoegd;
• het verkrijgen van een groene, gunstig geprijsde hypotheek voor woningen met een hoge energieklasse;
• het verkrijgen van subsidies en steun voor renovatie die tot doel heeft de energieklasse van de woning te verbeteren.

Energie-efficiëntie van woningen in Spanje: huidige situatie

De huidige situatie rond energie-efficiëntie van woningen in Spanje is niet catastrofaal, maar ook zeker niet ideaal. Volgens een officieel rapport van het Ministerie van Ecologische Transitie en Demografische Uitdagingen neemt klasse E in de registers van energiecertificaten het grootste aandeel in – ongeveer 52 %. De klassen F+G zijn samen goed voor meer dan 32 %. In totaal betekent dit dat meer dan 84 % van de woningvoorraad niet voldoet aan de moderne energie-eisen.

In de registers zijn slechts ongeveer 20 000 certificaten van klasse A opgenomen – minder dan 0,4 % van de totale database (5,5 miljoen certificaten). De verklaring is simpel: een enorm deel van de Spaanse woningvoorraad bestaat uit oudere gebouwen, opgetrokken in een tijd waarin men zich nauwelijks bewust was van energie-efficiëntie en de eisen aan bouwkwaliteit, materialen, isolatie en installaties zeer laag waren. Ongeveer 55 % van alle gebouwen in Spanje is gebouwd vóór 1980, en is dus meer dan 45 jaar oud. Nog eens circa 21 % is ouder dan 50 jaar. Vrijwel al deze gebouwen zijn energetisch inefficiënt.

Volgens het Spaans Instituut voor Diversificatie en Energiebesparing ligt de energieconsumptie van huishoudens met label A op 44,6 kWh/m²·jaar, terwijl deze voor label E oploopt tot 303,7 kWh/m²·jaar, voor label F tot 382,6 kWh/m²·jaar en voor label G tot ongeveer hetzelfde niveau van 382,6 kWh/m²·jaar. Met andere woorden: een appartement met energieklasse G kan tot 8,5 keer meer energie per vierkante meter verbruiken dan een appartement met klasse A.

Vertalen we dat naar geld, dan komen we uit op ongeveer de volgende bedragen: de geschatte jaarlijkse kosten voor verwarming/koeling van een appartement van 80–90 m² bedragen bij klasse A zo’n 300–500 €/jaar, terwijl dit bij klasse G 2 000–3 500 €/jaar kan zijn (of zelfs meer in koudere regio’s en/of bij ongunstige energietarieven).

Heb je geen energiecertificaat en heb je er nooit eerder een laten maken, dan kun je een eerste inschatting maken via de online calculator van de Spaanse Raad voor Technische Architectuur.

In totaal zijn gebouwen verantwoordelijk voor ongeveer 30 % van het elektriciteitsverbruik in Spanje: 18 % komt voor rekening van de woningvoorraad en 12 % van niet-residentiële gebouwen (kantoren en commercieel vastgoed). Ongeveer hetzelfde aandeel – rond de 30 % – geldt voor de bijdrage aan de CO₂-uitstoot. Verwacht wordt dat verbetering van de energieklassen een belangrijke positieve bijdrage zal leveren aan de nationale energiebalans. Spanje is dan ook bezig zijn certificeringssysteem in lijn te brengen met de EU-richtlijn die tot doel heeft de renovatie van laag-efficiënte gebouwen te versnellen. De komende jaren zal er vooral druk komen op objecten met label E, F en G.

De nieuwe EU-richtlijn: wat verandert er en voor wie?

In 2024 werd de Europese richtlijn inzake de energieprestatie van gebouwen aangenomen. Lidstaten zijn momenteel bezig hun nationale wetgeving, normen en certificeringssystemen – inclusief databases – daaraan aan te passen. Het hoofddoel van de hervorming is het terugbrengen van de CO₂-voetafdruk van de bouwsector gedurende de volledige levenscyclus van een gebouw – van constructie tot sloop. De volledige renovatie van de Europese gebouwvoorraad heeft duidelijke deadlines: tegen 2050 moeten alle gebouwen in de EU klimaatneutraal zijn.

Belangrijkste stappen van de richtlijn:

• 2024 – jaar van goedkeuring van de EPBD-richtlijn (Directiva sobre Rendimiento Energético de los Edificios).
• 2025 – uiterlijk eind 2025 moeten lidstaten nationale renovatieplannen indienen. Tevens wordt het subsidiëren van aankoop/plaatsing van verwarmingsketels op fossiele brandstoffen (gas, steenkool, stookolie) verboden; alleen hybride systemen blijven toegestaan.
• 2027 – vanaf 1 januari 2027 moeten alle openbare gebouwen minimaal energieklasse E hebben.
• 2030 – vanaf 1 januari 2030 moeten alle openbare gebouwen energieklasse D hebben en alle residentiële gebouwen minimaal klasse E.
• 2033 – vanaf 1 januari 2033 moeten alle woongebouwen minimaal klasse D hebben.
• 2040 – volledige uitfasering van verwarmingssystemen op fossiele brandstoffen.
• 2050 – alle bestaande gebouwen, zowel woon- als niet-woon, moeten klimaatneutraal zijn.

In Spanje wordt de classificatie van gebouwen voor energiecertificering aangepast. Uiterlijk 29 mei 2026:

• Wordt de letter „A“ uitsluitend gereserveerd voor gebouwen met nul uitstoot. Tot nu toe vielen hier ook woningen onder met vrijwel nul of zeer laag energieverbruik en emissies onder 10 kg CO₂/m² per jaar.
• Kunnen er twee extra categorieën bijkomen: „A0“ (nul emissies) en „A+“ (energieverbruik 20 % lager dan de limiet die voor ZBE is vastgesteld).

ZBE (Zona de Balance Energético) is de referentiezone op basis waarvan grenswaarden voor energieverbruik en emissies per energieklasse worden vastgesteld. Elke regio en elk type gebouw (woning, kantoor enz.) heeft zijn eigen ZBE – het gaat niet om een geografische zone, maar om een normatief model waarmee een specifiek gebouw bij certificering wordt vergeleken.

Wat kost het om de energie-efficiëntie van je woning in Spanje te verbeteren?

De EU verlangt van lidstaten dat zij het energieverbruik van huishoudens met 16 % verminderen tegen 2030, en met 20–22 % tegen 2035. 55 % van deze daling moet worden bereikt door renovatie van ongeveer 43 % van de woning- en gebouwenvoorraad.

Hoe groter de investeringen in dit doel, hoe groter de energiebesparing – wat enerzijds leidt tot lagere energierekeningen voor huurders en eigenaren, en anderzijds tot hogere vastgoedprijzen. Bij een investering van circa 10 000 € kan het energieverbruik met 30–45 % worden teruggebracht; bij ongeveer 20 000 € zelfs met meer dan 60 %. Verhuizen van een woning met label E naar een woning met label C kan voor huurders een besparing van ongeveer 35 % op de elektriciteitsrekening opleveren.

• De kosten om de energieklasse te verhogen hangen af van meerdere factoren:
• Oppervlakte van de woning: hoe groter, hoe meer materiaal en arbeid nodig zijn.
• Begintoestand: ernstige problemen met isolatie of zeer oude verwarmings-/koelsystemen vragen om grotere investeringen.
• Type werkzaamheden: het vervangen van ramen is iets anders dan het plaatsen van zonnepanelen of het volledig vernieuwen van het verwarmingssysteem.
• Locatie: prijzen verschillen per stad. In Palma de Mallorca ligt de gemiddelde prijs rond 11 479 €, in Madrid rond 7 224 €.

Bij een gemiddelde jaarlijkse besparing van 300–370 € kan de terugverdientijd 15–20 jaar bedragen. Factoren als subsidies, energietarieven en extra besparingsmaatregelen kunnen deze termijn echter aanzienlijk verkorten.

Er bestaan verschillende steun- en subsidieprogramma’s die de kosten kunnen drukken:

• Het renovatieprogramma voor woongebouwen binnen het Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), gefinancierd uit het Europese NextGenerationEU-fonds. Dit voorziet in steun van 8 100–21 400 € per woning, afhankelijk van de bereikte energiebesparing. Minimale eis: een daling van het verbruik van niet-hernieuwbare energie met 30 %, aangetoond met energiecertificaten vóór en na de werkzaamheden. De feitelijke subsidie wordt bepaald op basis van twee criteria – het laagste bedrag geldt: ofwel een % van de totale kosten, ofwel een limiet per m² of per woning:

• Daling van 30–45 % – steun tot 40 %, maximaal 8 100 € per woning (of 72 €/m²).
• Daling van 45–60 % – steun tot 65 %, maximaal 14 500 € per woning (of 130 €/m²).
• Daling van ≥60 % – steun tot 80 %, maximaal 21 400 € per woning (of 192 €/m²).

Daarnaast kan men tot 1 000 € per appartement (of tot 12 000 € per gebouw) ontvangen voor werkzaamheden rond het verwijderen van asbest. Volgens de huidige regels moeten alle projecten uiterlijk 30 juni 2026 zijn afgerond.

• Fiscale aftrekposten: bij de inkomstenbelasting (IRPF) kan tot 60 % worden afgetrokken als het energieverbruik van een heel gebouw of complex met 30 % wordt verlaagd of als de energieklasse naar A of B wordt opgetild. Bij kleinere werken in één woning en gematigde optimalisatie kunnen de aftrekken 20 of 40 % bedragen. Het is essentieel energiecertificaten vóór en na de renovatie te hebben en alle facturen te bewaren.
• Lokale bonussen: sommige gemeenten bieden korting op de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IBI) als extra stimulans.
• Programma voor verbetering van energie-efficiëntie in individuele woningen: hier worden alleen werken gefinancierd in de hoofdwoning van de eigenaar of huurder, wat met inschrijving (empadronamiento) moet worden bewezen. De steun bedraagt 40 % van de projectkosten, tot maximaal 3 000 € per woning. De minimale projectomvang is 1 000 € per woning.

Daarnaast bestaan in sommige autonome regio’s specifieke programma’s, zoals leningen met lage rente of extra steun voor gebouwen in landelijke gebieden.

Hoe beïnvloedt de energieklasse de waarde van woningen in Spanje?

In mei 2025 publiceerde de Banco de España een uitgebreide studie over de impact van de energieklasse op woningprijzen in Spanje. Als basis dienden 1,2 miljoen verkoop- en langetermijnhuurtransacties tussen 2014 en 2023. De data kwamen uit het kadaster, uit de database met energiecertificaten en uit het eigendomsregister.

Belangrijkste conclusie: een hogere energieklasse verhoogt de waarde van een woning. Een object met label A of B is gemiddeld 5–12 % duurder dan een vergelijkbare woning met label D of E. Het verschil tussen A en G kan oplopen tot 20 %. Bovendien worden energie-efficiënte woningen (klasse A t/m C) verhuurd tegen huren die 4–8 % hoger liggen dan die van minder efficiënte woningen.

Sinds 2021 is de „groene premie“ (de extra prijs die kopers en huurders bereid zijn te betalen voor energiezuinige woningen) met ongeveer 30 % gestegen. De invloed van energie-efficiëntie is vooral zichtbaar bij nieuwbouw en in de grootste steden – Madrid, Barcelona en Valencia. Zie bijvoorbeeld onze uitgebreide gids over de wijken van Madrid in 2025.

Volgens de Banco de España zijn kopers duidelijk gevoeliger geworden voor het energielabel. Na 2022 is het aandeel transacties met woningen van klasse F–G gaan dalen.

Prognoses van experts: wat betekent de EU-richtlijn voor de Spaanse woningmarkt?

Op basis van de huidige EU-regels en de ervaringen op vergelijkbare markten (Duitsland, Nederland) voorspellen analisten dat woningen met label A–B in Spanje tegen 2030 15–25 % in prijs kunnen stijgen, terwijl woningen met label F–G tot 40 % aan waarde kunnen verliezen. De oorzaken: lagere liquiditeit, hogere gebruikskosten en de noodzaak van kostbare renovaties om minstens label E te bereiken. Aan deze prognoses liggen onder meer de studie van de Banco de España en cijfers van taxateur Tinsa ten grondslag, waaruit blijkt dat elke stap omhoog in energieklasse de woningprijs met 1–5 % verhoogt.

In het licht van de nieuwe Europese richtlijn valt tegen 2030 en later tegen 2040 een nog grotere prijsspreiding te verwachten. Hierbij moet alles worden meegewogen: verplichte renovaties om eerst klasse E en later D te halen, stijgende energietarieven, het verlies van toegang tot bepaalde subsidies en voordelen, de (on)mogelijkheid om een groene hypotheek te krijgen, enzovoort.

Sommige experts voorspellen zelfs dat het na 2030 onmogelijk wordt om in Spanje een hypotheek te krijgen voor woningen met label F en G. Op dit moment bestaan er echter geen wettelijke beperkingen op financiering van energetisch zwakke woningen. Wel differentiëren Spaanse banken de voorwaarden al naar energieklasse. Zo bieden Banco Santander, CaixaBank en Banco Sabadell speciale „groene hypotheken“ met gunstigere condities voor woningen met een hoge energie-efficiëntie.

Kijken we naar landen waar soortgelijke nationale regels al enkele jaren gelden (bijvoorbeeld Duitsland en Nederland), dan zien we dat objecten met label F en G vaak met 20–30 % korting worden verkocht. Voor Spanje komt de prognose tot 2030 daarmee grofweg op het volgende neer:

• Klasse A en B: +15–25 % in prijs, hoge vraag.
• Klasse C en D: tot +5 %, stabiele vraag.
• Klasse E: –5–10 %, lage vraag.
• Klasse F en G: –20–40 %, vrijwel geen vraag.

Ondanks hardnekkige geruchten online over een verbod op verkoop van woningen met label F en G vanaf 2033, zijn er op dit moment geen dergelijke wettelijke beperkingen. Integendeel, de vertegenwoordiging van de Europese Commissie in Spanje heeft expliciet verklaard: „Er doet een idee de ronde dat de EU de koop, verkoop of verhuur van woningen met label E, F en G vanaf 2030 of 2033 zal verbieden. Deze informatie is onjuist. De richtlijn voorziet niet in beperkingen op verkoop of verhuur. Ze legt ook geen renovatieplicht op aan individuele eigenaren.“ In de praktijk stelt de richtlijn doelstellingen vast – tegen 2030 minimaal label E, tegen 2033 label D voor woongebouwen – en verplicht zij lidstaten tot het opstellen van renovatieplannen. Maar de concrete instrumenten (inclusief een eventueel verbod op verkoop/verhuur van de slechtste gebouwen) worden nationaal bepaald. Spanje heeft deze details nog niet in wetgeving omgezet.

Hoe controleer je de energie-efficiëntie bij aankoop van een woning in Spanje?

De verkoper in Spanje is verplicht een energiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética) te hebben en het op verzoek aan de koper te tonen. De letter (A t/m G) geeft de energieklasse van de woning aan. Op het eerste gezicht lijkt dat voldoende informatie, maar we raden aan nog een aantal extra stappen te zetten om de echtheid van het certificaat te controleren en een realistisch beeld van de woning te krijgen.

• Controleer de echtheid van het certificaat. In de Valenciaanse regio kan dit via de website van IVACE. Je kunt zoeken op registratienummer (aanwezig op elk certificaat), kadastraal nummer of adres. De geldigheid van certificaten bedraagt 10 jaar voor klassen A–F en 5 jaar voor klasse G.
• Er zijn twee typen certificaten: individuele (voor een specifieke woning) en collectieve (voor een heel gebouw). Voor een koop-verkooptransactie is een individueel certificaat vereist.
• De energieklasse die in de verkoopadvertentie wordt vermeld, moet overeenkomen met die op het certificaat.
• Vraag, indien mogelijk, de elektriciteitsrekeningen van het afgelopen jaar in om het werkelijke verbruik te zien.
• Let bij de bezichtiging goed op ramen (type glas en kozijnen), muren en plafonds (sporen van condens of schimmel), het soort verwarming en airco, de aanwezige elektrische apparatuur en de ligging t.o.v. de zon.
• Gaat het om een appartementencomplex, probeer dan te achterhalen of er al renovaties zijn uitgevoerd om de energie-efficiëntie van het gebouw te verbeteren. Zo niet, dan is de kans groot dat er in de toekomst extra kosten op de VvE en dus op de eigenaren afkomen.

Vind je dit artikel leuk? Deel het met je vrienden!