Энергоэффективность жилья в Испании: почему квартира с рейтингом ‘G’ обойдётся на 40% дороже к 2030 году (гид для разумного покупателя)

К энергетическому сертификату в Испании принято относиться просто как к одной из обязательных бумажек, необходимых при продаже недвижимости или, в некоторых случаях, при получении ипотеки. Редко кто из собственников заказывает сертификат просто ради собственной информированности или из любопытства – посмотреть, что за класс энергоэффективности присвоен жилью. Однако не стоит недооценивать тенденции рынка и значение энергетического сертификата – энергоэффективность жилья в Испании с каждым годом становится все более значимым фактором при формировании окончательной стоимости объекта.

Тенденции таковы, что все развитые страны поддерживают тренд энергоэффективности, стараются минимизировать энергопотребление, поощряя сознательных собственников (например, более выгодными условиями по ипотеке). Испанские застройщики тоже в тренде: новые проекты разрабатываются таким образом, чтобы класс энергоэффективности жилья был не ниже B, а в идеале, конечно – А. Пройдет еще несколько лет, и жилье с классом G – самым низким – станет абсолютно неконкурентоспособным: затраты и время на ремонт и серьезные реформы для достижения хотя бы минимальных стандартов комфорта и энергоэффективности сделают покупку таких объектов невыгодной. Более того, реформы и повышение энергоэффективности станут обязательными в соответствии с требованиями Общеевропейской директивы об энергоэффективности зданий, о которой мы более подробно поговорим ниже.

Что такое энергетический сертификат и почему он важен?

Сертификат энергоэффективности в Испании (Certificado de Eficiencia Energética) – документ, подписанный техническим специалистом, показывающий насколько экономично все здание или отдельная квартира потребляет энергию для поддержания оптимальных комфортных условий проживания. Всего на данный момент существует семь классов энергоэффективности, обозначаемых буквами от А (самый высокий) до G (самый низкий). В ближайшем будущем ожидается расширение шкалы и введение дополнительных классов в Испании.

Энергетический сертификат входит в пакет обязательных документов для:

• размещения в Интернете объявления о продаже или аренде жилья (или коммерческого помещения) – в первую очередь, на самых крупных порталах idealista и fotocasa;
• продажи недвижимости (без сертификата нотариус не заверит куплю-продажу);
• сдачи жилья в аренду (краткосрочную или долгосрочную), т.к. действующее законодательство требует включать сертификат в договор аренды;
• получения льготной ипотеки на жилье с высоким классом энергоэффективности;
• получения помощи и субсидий на проведение реформ, имеющих целью повысить класс энергоэффективности жилья.

Энергоэффективность жилья в Испании: текущая ситуация

Текущая ситуация с энергоэффективностью жилья в Испании не критическая, но и не радужная. Согласно официальному отчету Министерства экологического перехода и демографических проблем, в действующих реестрах энергетических сертификатов наибольшую долю занимает класс Е – около 52%. На классы F+G приходится более 32%. В сумме это дает более 84% жилого фонда. Иными словами, больше 4/5 объектов недвижимости страны не соответствуют критериям энергоэффективности.

В тех же реестрах зарегистрировано всего около 20.000 сертификатов класса А – это меньше 0,4% от общей базы (5,5 млн сертификатов). Объяснение этому простое: в Испании огромная доля жилья приходится на старый жилой фонд, который строился в эпоху, когда отсутствовали представления об энергоэффективности, когда требования к качеству строительства, используемым материалам, теплоизоляции, устанавливаемому оборудованию были очень низкими. Около 55% зданий по всей стране были возведены до 1980 года, т.е. им уже больше 45 лет. Еще примерно 21% зданий имеют возраст более 50 лет. И практически все они – неэффективны в плане энергопотребления.

Институт диверсификации и энергосбережения Испании отмечает, что если для класса А потребление энергии домохозяйствами находится на уровне 44,6 кВт·ч/м2·год, то для класса Е оно взлетает до 303,7 кВт·ч/м2·год, класса F — 382,6 кВт·ч/м2·год, класса G — 382,6 кВт·ч/м2·год. Это говорит о том, что квартира с классом энергоэффективности G может потреблять в 8,5 раз больше энергии на квадратный метр, чем квартира с классом А.

Если перевести все это в деньги, то получим следующие результаты: ориентировочная сумма годовых расходов на отопление/охлаждение квартиры площадью 80-90 м2 составит для класса А 300-500 €/год, а для класса G – 2.000-3.500 €/год (и даже выше в более холодной местности и/или при невыгодных тарифах).

Если у вас нет энергетического сертификата, вы его ни разу не заказывали, то сделать предварительные расчеты можно на сайте Генерального совета технической архитектуры Испании – для этого разработан специальный калькулятор.

В общем и целом, на здания приходится около 30% потребляемой в Испании электроэнергии, из них 18% потребляет жилой фонд и 12% – нежилой (офисные и коммерческие здания). Примерно столько же, порядка 30% – доля жилого и нежилого фонда в выбросе СО2. Ожидается, что повышение классов энергоэффективности внесет заметный положительный вклад в энергобаланс. В настоящее время Испания приводит свою систему сертификации в соответствие с Директивой ЕС, целью которой является ускорение реновации низкоэнергоэффективных зданий. В ближайшее время ожидается серьезное давление на объекты с классами E, F и G.

Новая директива ЕС: что изменится и кого это затронет?

В 2024 году была принята Общеевропейская директива об энергоэффективности зданий. В настоящее время страны приводят в соответствие собственное законодательство, нормативы и принципы сертификации, включая национальные базы данных. Основная цель реформы – сократить СО2-след в строительном секторе на протяжении всего жизненного цикла здания – от возведения до сноса. Полная реновация строительного фонда ЕС имеет установленные сроки. К 2050 году все без исключения европейские здания должны стать климатически нейтральными.

Этапы исполнения директивы:

• 2024 – год утверждения директивы Directiva sobre Rendimiento Energético de los Edificios (EPBD).
• 2025 – до конца года государства-члены ЕС должны представить свои национальные планы реновации. Также запрещается субсидирование покупки/установки котлов, работающих на ископаемом топливе (газ, уголь, дизельное топливо); допускаются только гибридные системы.
• 2027 – с 1 января 2027 года все общественные здания должны иметь энергетический класс E.
• 2030 – с 1 января 2030 года все общественные здания должны иметь энергетический класс D, все жилые здания – энергетический класс E.
• 2033 – с 1 января 2033 года все жилые здания должны иметь энергетический класс D.
• 2040 – полное прекращение использования систем отопления на ископаемом топливе.
• 2050 – все существующие здания, включая жилые и нежилые, должны быть климатически нейтральными.

В Испании будет изменена классификация зданий, применяемая при выдаче энергетических сертификатов. К 29 мая 2026 года:

• Буква «A» будет зарезервирована исключительно для зданий с нулевым уровнем выбросов. До сих пор в этот класс входили дома с практически нулевым или очень низким потреблением энергии и выбросами менее 10 кг CO2/м² в год.
• Могут быть добавлены еще две категории: «А0» (нулевые выбросы) и «А+» (потребление энергии на 20% ниже лимита, установленного для ZBE).

ZBE – аббревиатура от “Zona de Balance Energético”, т.е. энергетический эталон (референтная зона), на основе которого рассчитываются предельные значения энергопотребления и эмиссий для классов сертификации. Каждый регион и тип здания (жилое, офисное и т.д.) имеет собственную «зону ZBE» – не географическую, а нормативную модель, с которой сравнивается конкретное здание при сертификации.

Сколько стоит повысить энергоэффективность жилья в Испании?

Евросоюз потребовал от всех стран-участниц сократить потребление энергии домохозяйствами на 16% к 2030 году и на 20–22% к 2035 году. 55% этого сокращения должно быть обеспечено за счет реконструкции 43% фонда жилых и нежилых зданий.

Чем больше инвестиций будет направлено на достижение этих целей, тем выше будет экономия энергии, что, в свою очередь, приведет к снижению счетов для арендаторов и повышению стоимости недвижимости. При инвестициях в размере около 10.000 € потребление энергии можно сократить на 30–45%, а при инвестициях в размере около 20.000 € – более чем на 60%. Переезд из дома с рейтингом энергоэффективности E в дом с рейтингом C может означать для арендаторов экономию около 35% на счетах за электроэнергию.

• Размер затрат на повышение класса энергоэффективности зависит от нескольких факторов:
• Размера жилища: чем больше площадь, тем больше материалов и работ потребуется.
• Начальное состояние объекта: если имеются серьезные проблемы с изоляцией или очень старые системы отопления/кондиционирования, инвестиции будут выше.
• Тип ремонта: замена стеклопакетов – это не то же самое, что установка солнечных панелей или ремонт системы отопления.
• Местоположение: цены варьируются в зависимости от города. Например, в Пальма-де-Майорке средняя цена составляет 11.479 €, а в Мадриде — около 7.224 €.

При средней экономии от 300 до 370 € в год окупаемость инвестиций может занять от 15 до 20 лет. Однако такие факторы, как субсидии, цены на энергоносители и возможность увеличения экономии, могут сократить этот срок.  

Существуют различные программы помощи и субсидий, которые могут помочь сократить расходы:

• План реконструкции жилых домов в рамках программы Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR): финансируется за счет средств европейского фонда Next Generation и предусматривает помощь в размере от 8.100 до 21.400 € на один жилой объект в зависимости от достигнутой экономии энергии. Минимальное требование – снижение на 30% потребления электроэнергии из невозобновляемых источников, что должно подтверждаться энергетическими сертификатами, полученными до и после проведения работ. Фактический размер субсидии рассчитывается по двум критериям, и применяется тот, который меньше: либо % от понесенных затрат, либо лимит по площади или на единицу жилья:

o   Снижение на 30-45% дает право на получение субсидии до 40%, максимум– 8.100 € на единицу жилья (или 72 €/м2).

o   Снижение на 45–60% дает право на получение субсидии до 65%; максимум – 14.500 € на единицу жилья (или 130 €/м2).

o   Снижение на 60% и более дает право на получение субсидии до 80%; максимум – 21.400 € на единицу жилья (или 192 €/м2).

Плюс можно получить до 1.000 € на квартиру (или до 12.000 € на все здание) за работы по удалению асбеста. По действующим нормативам все работы должны быть завершены до 30 июня 2026 года.

• Налоговые вычеты: можно получить вычет до 60% по налогу на доходы физических лиц (IRPF), если сократить потребление электроэнергии во всем здании или жилом комплексе на 30% или повысит класс энергоэффективности до уровня A или B. При менее масштабных работах в отдельном жилье, а не в здании целиком, и при умеренной оптимизации налоговые вычеты могут составить 20 или 40%. Важно получить энергетические сертификаты до начала работ и после их завершения, а также представить все фактуры.
• Местные бонусы: некоторые муниципалитеты предлагают снижение годового налога на недвижимое имущество (IBI) в качестве дополнительного стимула.
• Программа по повышению энергоэффективности в отдельных жилищах: финансируются только работы в основном жилье, являющимся постоянным местом жительства собственника или арендатора, что должно быть подтверждено пропиской. Размер помощи составляет 40% от стоимости проекта, но не более 3.000 € на единицу жилья. Минимальная стоимость каждого проекта должна быть не менее 1.000 € на единицу жилья.

Помимо этих субсидий, в некоторых автономных сообществах действуют специальные программы, например, кредиты с низкими процентными ставками или дополнительная помощь для жилых домов в сельской местности.

Как влияет класс энергоэффективности жилья в Испании на стоимость 

В мае 2025 года Банк Испании опубликовал обширное исследование на тему, как влияет класс энергоэффективности на стоимость жилья в Испании. В качестве базы были использованы 1,2 млн сделок купли-продажи или долгосрочной аренды в период с 2014 по 2023 год, а источниками данных послужили кадастровые реестры, база энергетических сертификатов и данные Реестра собственности.

Основной вывод – повышение класса энергоэффективности повышает стоимость жилья. Объект класса A или B в среднем стоит на 5-12% дороже аналогичного объекта класса D или E. А разница между A и G может достигать 20%. Кроме того, энергоэффективное жилье (классы с A до C) сдаются в аренду по цене на 4-8% выше, чем менее эффективное.

С 2021 года «зеленая премия» (надбавка к цене, которую готовы платить покупатели или арендаторы за энергоэффективное жилье) выросла примерно на 30%. Особенно заметно влияние энергоэффективности на цену в новостройках и самых крупных городах – Мадриде, Барселоне и Валенсии.

По мнению Банка Испании, покупатели стали чувствительны к классу жилья. После 2022 года энергетический сертификат стал реально влиять на рыночное восприятие: доля сделок с жильем класса F-G начала снижаться.

Прогнозы экспертов: что ждет рынок недвижимости Испании в свете новой Директивы ЕС?

По прогнозам аналитиков на основе действующих норм ЕС и динамики рынков с похожими реформами (Германия, Нидерланды), к 2030 году жилье классов A-B в Испании может прибавить в цене 15-25%, в то время как жилье классов F-G может потерять до 40% стоимости из-за снижения ликвидности, роста эксплуатационных расходов и необходимости проведения затратных работ по повышению класса хотя бы до Е. В основе прогнозов лежит вышеупомянутый отчет Банка Испании, а также данные крупнейшего независимого оценщика рынка недвижимости – компании Tinsa, показывающие, что шаг на один уровень вверх по шкале энергоэффективности увеличивает цену на 1-5%.

В свете новой европейской директивы следует ожидать бóльшего разрыва в цене к 2030, а затем и к 2040 году. Следует учитывать всё: расходы на обязательные реформы для достижения класса Е и чуть позже – класса D, расходы на эксплуатацию в свете повышения тарифов на электроэнергию, потерю доступа к ряду субсидий и льгот, невозможность получения льготного ипотечного кредита и т.д.

Некоторые эксперты рынка делают прогнозы о невозможности получения после 2030 года ипотеки на жилье класса F и G в Испании. На сегодняшний день нет никаких запретов на финансирование покупки жилья с низкой энергоэффективностью. Тем не менее, испанские банки уже дифференцируют условия в зависимости от класса объекта. Например, Banco Santander, CaixaBank и Banco Sabadell предлагают «зелёные» ипотеки с льготными условиями для жилья с высоким классом энергоэффективности.

Если обратиться к опыту соседних стран, где уже несколько лет действуют аналогичные внутренние директивы (например, в Германии и Нидерландах), то можно заметить, что объекты с классами F и G дисконтируются на 20–30%. Таким образом, прогноз по Испании на 2030 год сводится к следующим цифрам:

• Классы А и B: +15-25% к цене, высокий спрос.
• Классы C и D: до +5% к цене, стабильный спрос.
• Класс Е: -5-10% от цены, низкий спрос.
• Классы F и G: -20-40% от цены, практически полное отсутствие спроса.

Несмотря на циркулирующие в сети слухи о запрете продажи жилья с классами F и G с 2033 года, на сегодняшний день никакие законодательные ограничения не введены. Более того, представительство Еврокомиссии в Испании выступило с обращением, в котором, в частности, говорится: «циркулирует идея, что ЕС запретит куплю-продажу или аренду жилья с классами E, F и G, начиная с 2030 или 2033 года. Эта информация ошибочна. Директива не предусматривает ограничений на продажу или аренду. Она также не накладывает обязанности по реновации на отдельных собственников.» В реальности новая директива задает цели: к 2030 году – минимум класс E, к 2033 – класс D для жилых зданий, и требует от стран планов по реновации. Но конкретные меры (вплоть до возможного ограничения продажи/аренды самых неэффективных объектов) каждая страна будет разрабатывать и применять самостоятельно. Испания еще не прописала эти детали в законе.

Как проверить энергоэффективность при покупке жилья в Испании

Продавец в Испании обязан иметь энергетический сертификат (Certificado de Eficiencia Energética) и предъявить его покупателю по первому требованию. Указанная в нем буква (от А до G) отражает класс энергоэффективности жилья. Казалось бы, что еще нужно, если класс известен? Но мы рекомендуем дополнительно совершить ряд действий, чтобы убедиться в подлинности сертификата и проверить реальное оснащение квартиры или дома. Итак, пошагово:

• Проверить подлинность сертификата. В Валенсийском сообществе это можно сделать на сайте IVACE. Поиск можно выполнить по регистрационному коду, который содержит каждый сертификат, кадастровому номеру или адресу. Срок действия сертификатов составляет 10 лет для классов A-F и 5 лет для класса G.
• Сертификаты могут быть двух типов: индивидуальные, касающиеся конкретного жилища, и коллективные, касающиеся всего здания. Для купли-продажи необходим индивидуальный сертификат.
• Класс энергоэффективности, указанный в объявлении о продаже, должен совпадать с указанным в сертификате.
• Нелишним будет проверить счета за электроэнергию за последний год, чтобы увидеть реальные цифры.
• При осмотре квартиры или дома нужно обязательно обратить внимание на окна (какие стеклопакеты установлены), стены и потолок (есть ли следы конденсата и плесени), тип отопления и кондиционирования, установленное электробытовое оборудование, ориентацию по сторонам света.
• Если дом многоквартирный, полезно будет выяснить, проводились ли какие-либо работы по повышению его энергоэффективности. Если нет, то в будущем стоит ожидать дополнительной финансовой нагрузки на жильцов.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!