Espanjan energiatehokkuustodistukseen suhtaudutaan yleensä vain yhtenä pakollisena asiakirjana, jota tarvitaan asunnon myynnin yhteydessä tai joissakin tapauksissa asuntolainaa haettaessa. Harva omistaja tilaa todistuksen vain omasta mielenkiinnosta – nähdäkseen, mihin energiatehokkuusluokkaan asunto kuuluu. Markkinatrendejä ja energiatodistuksen merkitystä ei kuitenkaan pidä aliarvioida – asuntojen energiatehokkuus Espanjassa on vuosi vuodelta tärkeämpi tekijä, kun asunnon lopullinen hinta määräytyy.

Kehittyneet maat tukevat energiatehokkuuslinjaa, pyrkivät minimoimaan energiankulutuksen ja palkitsevat vastuullisia omistajia (esimerkiksi edullisemmilla asuntolainaehdoilla). Myös espanjalaiset rakennuttajat ovat mukana tässä trendissä: uudet hankkeet suunnitellaan siten, että asuntojen energialuokka olisi vähintään B ja ihannetapauksessa A. Vain muutaman vuoden kuluttua G-luokan – siis alhaisimman luokan – asunnot muuttuvat täysin kilpailukyvyttömiksi: remonttien ja mittavien parannusten kustannukset ja kesto, jotka tarvitaan edes vähimmäistasoisten mukavuus- ja energiatehokkuusstandardien saavuttamiseksi, tekevät tällaisten kohteiden ostosta taloudellisesti kannattamatonta. Lisäksi perusparannuksista ja energiatehokkuuden nostamisesta tulee pakollista EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivin myötä, josta kerromme tarkemmin alla.

Mikä on energiatehokkuustodistus ja miksi se on tärkeä?

Energiatehokkuustodistus Espanjassa (Certificado de Eficiencia Energética) on pätevän teknikon allekirjoittama asiakirja, joka osoittaa, kuinka taloudellisesti koko rakennus tai yksittäinen asunto käyttää energiaa miellyttävien asumisolosuhteiden ylläpitämiseen. Tällä hetkellä energialuokkia on seitsemän, A:sta (korkein) G:hen (alin). Lähitulevaisuudessa asteikkoa on tarkoitus laajentaa ja käyttöön ottaa lisäluokkia Espanjassa.

Energiatehokkuustodistus on pakollinen seuraavissa tapauksissa:

• kun asuntoa (tai liiketilaa) koskeva myynti- tai vuokrausilmoitus julkaistaan verkossa – ennen kaikkea suurilla portaaleilla idealista ja fotocasa;
• asunnon myynnissä (notaarin vahvistamaa kauppakirjaa ei allekirjoiteta ilman todistusta);
• asunnon vuokrauksessa (sekä lyhyeksi että pitkäksi ajaksi), koska voimassa oleva lainsäädäntö edellyttää energiatodistuksen sisällyttämistä vuokrasopimukseen;
• kun haetaan edullista “vihreää” asuntolainaa korkeaan energialuokkaan kuuluvaa asuntoa varten;
• kun haetaan tukia ja avustuksia energiatehokkuusluokan parantamiseen tähtääviin remontteihin.

Asuntojen energiatehokkuus Espanjassa: nykytilanne

Asuntojen energiatehokkuuden nykytilanne Espanjassa ei ole kriittinen, mutta ei myöskään erityisen valoisa. Ekologisen siirtymän ja demografisten haasteiden ministeriön virallisen raportin mukaan energiatehokkuusrekistereissä suurin osuus sertifikaateista kuuluu luokkaan E – noin 52%. Luokkien F ja G osuus on yli 32%. Yhteensä tämä tarkoittaa, että yli 84% asuntokannasta sijoittuu näihin luokkiin. Toisin sanoen yli neljä viidesosaa maan asunnoista ei täytä energiatehokkuuskriteerejä.

Samoissa rekistereissä on vain noin 20.000 A-luokan sertifikaattia – alle 0,4% koko tietokannasta (5,5 miljoonaa sertifikaattia). Syynä tähän on se, että Espanjassa suuri osa asuntokannasta on vanhaa rakennuskantaa, joka on rakennettu aikana, jolloin energiatehokkuutta ei juuri huomioitu ja vaatimukset rakentamisen laadulle, materiaaleille, lämmöneristykselle ja teknisille asennuksille olivat hyvin matalia. Noin 55% maan rakennuksista on rakennettu ennen vuotta 1980, eli niillä on ikää yli 45 vuotta. Vielä noin 21% rakennuksista on yli 50-vuotiaita. Käytännössä kaikki nämä rakennukset ovat energiankulutuksen näkökulmasta tehottomia.

Espanjan energian monipuolistamisen ja säästön instituutti (IDAE) toteaa, että kun A-luokassa kotitalouksien energiankulutus on 44,6 kWh/m² vuodessa, E-luokassa se nousee 303,7 kWh/m² vuodessa, F-luokassa 382,6 kWh/m² vuodessa ja G-luokassa 382,6 kWh/m² vuodessa. Tämä tarkoittaa, että G-luokan asunto voi kuluttaa jopa 8,5 kertaa enemmän energiaa neliömetriä kohden kuin A-luokan asunto.

Kun tämä muutetaan rahaksi, saadaan seuraavanlainen kuva: 80–90 m²:n asunnon arvioidut vuotuiset lämmitys- ja jäähdytyskustannukset ovat A-luokan asunnossa noin 300–500 €/vuosi, kun taas G-luokan asunnossa ne voivat olla 2.000–3.500 €/vuosi (ja kylmemmillä alueilla ja/tai epäedullisilla sähkötariffeilla vieläkin enemmän).

Jos sinulla ei ole energiatehokkuustodistusta etkä ole koskaan tilannut sitä, voit tehdä alustavan arvion Espanjan teknisen arkkitehtikunnan yleisneuvoston verkkosivustolla – sitä varten on kehitetty erityinen laskuri.

Rakennukset kuluttavat Espanjassa noin 30% sähköstä. Tästä 18% kuluu asuinrakennuksissa ja 12% muissa kuin asuinrakennuksissa (toimisto- ja liikerakennukset). Suunnilleen sama, noin 30%, on asuin- ja muun rakennuskannan osuus CO2-päästöistä. Energialuokkien parantamisen odotetaan vaikuttavan selvästi myönteisesti energiatasettiin. Espanja saattaa parhaillaan energiatodistusjärjestelmäänsä vastaamaan EU-direktiiviä, jonka tavoitteena on nopeuttaa heikkotehoisten rakennusten perusparannuksia. Lähiaikoina odotetaan merkittävää painetta E-, F- ja G-luokan kohteisiin.

Uusi EU-direktiivi: mitä muuttuu ja keihin se vaikuttaa?

Vuonna 2024 hyväksyttiin koko Euroopan laajuinen rakennusten energiatehokkuusdirektiivi. Tällä hetkellä jäsenvaltiot saattavat oman lainsäädäntönsä, norminsa ja sertifiointiperiaatteensa – mukaan lukien kansalliset tietokannat – vastaamaan direktiivin vaatimuksia. Uudistuksen päätavoite on pienentää rakennussektorin CO2-jälkeä koko rakennuksen elinkaaren ajan – rakentamisesta purkuun. Koko EU:n rakennuskannan peruskorjaukselle on asetettu takarajat. Vuoteen 2050 mennessä kaikkien eurooppalaisten rakennusten on oltava ilmastoneutraaleja.

Direktiivin toteutuksen vaiheet:

• 2024 – rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (Directiva sobre Rendimiento Energético de los Edificios, EPBD) hyväksyminen.
• 2025 – vuoden loppuun mennessä EU-maiden on esitettävä kansalliset perusparannussuunnitelmansa. Samalla kielletään fossiilisilla polttoaineilla (kaasu, hiili, polttoöljy) toimivien kattiloiden hankinnan/asennuksen tukeminen; sallittuja ovat vain hybridi-järjestelmät.
• 2027 – 1. tammikuuta 2027 alkaen kaikkien julkisten rakennusten on oltava vähintään E-luokkaa.
• 2030 – 1. tammikuuta 2030 alkaen kaikkien julkisten rakennusten on oltava D-luokkaa ja kaikkien asuinrakennusten E-luokkaa.
• 2033 – 1. tammikuuta 2033 alkaen kaikkien asuinrakennusten on oltava vähintään D-luokkaa.
• 2040 – fossiilisia polttoaineita käyttävien lämmitysjärjestelmien käytön täydellinen lopettaminen.
• 2050 – kaikkien olemassa olevien rakennusten, sekä asuin- että muiden kuin asuinrakennusten, on oltava ilmastoneutraaleja.

Espanjassa muutetaan energiatehokkuussertifikaattien myöntämisessä käytettävää luokitusjärjestelmää. 29. toukokuuta 2026 mennessä:

• Kirjain ”A” varataan yksinomaan nollapäästöisille rakennuksille. Tähän asti luokkaan A kuuluivat myös rakennukset, joiden energiankulutus oli lähes nolla tai hyvin pieni ja joiden päästöt olivat alle 10 kg CO2/m² vuodessa.
• Mahdollista on, että lisätään vielä kaksi luokkaa: ”A0” (nollapäästöt) ja ”A+” (energiankulutus 20% alle ZBE-rajan).

ZBE on lyhenne sanoista “Zona de Balance Energético” eli energiatasapainoalue, joka toimii viitearvona sertifiointiluokkien enimmäisenergiankulutukselle ja -päästöille. Jokaisella alueella ja rakennustyypillä (asuin-, toimisto- jne.) on oma ”ZBE-alueensa” – ei maantieteellisenä alueena, vaan normatiivisena mallina, johon tiettyä rakennusta verrataan sertifioinnin yhteydessä.

Paljonko energiatehokkuuden parantaminen Espanjassa maksaa?

EU on edellyttänyt, että jäsenmaat vähentävät kotitalouksien energiankulutusta 16% vuoteen 2030 mennessä ja 20–22% vuoteen 2035 mennessä. Tästä vähennyksestä 55% on saavutettava perusparantamalla 43% asuin- ja muun rakennuskannan kokonaismäärästä.

Mitä enemmän investointeja suunnataan näiden tavoitteiden saavuttamiseen, sitä suurempi energiansäästö on – ja sitä pienemmiksi muodostuvat asukkaiden laskut sekä sitä enemmän asuntojen arvo nousee. Noin 10.000 €:n investoinnilla energiankulutusta voidaan vähentää 30–45%, ja noin 20.000 €:n investoinnilla yli 60%. Muutto E-luokan asunnosta C-luokan asuntoon voi merkitä vuokralaisten sähkölaskuihin noin 35% säästöä.

• Energiatehokkuusluokan nostamisen kustannus riippuu useista tekijöistä:
• Asunnon koosta: mitä suurempi pinta-ala, sitä enemmän materiaaleja ja työvaiheita tarvitaan.
• Lähtötilanteesta: jos eristyksessä on vakavia puutteita tai lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmät ovat hyvin vanhoja, investointitarve on suurempi.
• Remontin tyypistä: ikkunoiden vaihto on eri asia kuin aurinkopaneelien asentaminen tai koko lämmitysjärjestelmän uusiminen.
• Sijainnista: hinnat vaihtelevat kaupungeittain. Esimerkiksi Palma de Mallorcalla keskihinta on 11.479 €, kun taas Madridissa noin 7.224 €.

Kun vuosittainen säästö on keskimäärin 300–370 €, investoinnin takaisinmaksuaika voi olla 15–20 vuotta. Tähän vaikuttavat kuitenkin esimerkiksi tukien olemassaolo, energian hinnan kehitys ja se, kuinka paljon säästöä lopulta onnistutaan saavuttamaan – nämä tekijät voivat lyhentää takaisinmaksuaikaa.

Eri tukiohjelmat ja avustukset voivat pienentää kustannuksia:

• Asuinrakennusten peruskorjausohjelma osana Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) -ohjelmaa: rahoitetaan EU:n Next Generation -rahastosta ja myönnetään tukea 8.100–21.400 € asuntoa kohden riippuen saavutetusta energiansäästöstä. Vähimmäisehtona on 30%:n vähennys uusiutumattomalla energialla tuotetun sähkön kulutuksessa, mikä on osoitettava ennen ja jälkeen remontin hankituilla energiatodistuksilla. Todellinen avustussumma lasketaan kahden kriteerin perusteella, joista käytetään pienempää: joko tietty prosentti kustannuksista tai enimmäismäärä pinta-alaa tai asuntoa kohden:

o 30–45%:n vähennys oikeuttaa enintään 40%:n tukeen, enintään 8.100 € asuntoa kohden (tai 72 €/m²).

o 45–60%:n vähennys oikeuttaa enintään 65%:n tukeen, enintään 14.500 € asuntoa kohden (tai 130 €/m²).

o Yli 60%:n vähennys oikeuttaa enintään 80%:n tukeen, enintään 21.400 € asuntoa kohden (tai 192 €/m²).

Lisäksi asbestipurkutöihin voidaan myöntää enintään 1.000 € asuntoa kohden (tai enintään 12.000 € koko rakennukselle). Voimassa olevan sääntelyn mukaan kaikkien töiden on valmistuttava 30. kesäkuuta 2026 mennessä.

• Verovähennykset: henkilökohtaisessa tuloverossa (IRPF) voi saada jopa 60%:n vähennyksen, jos koko rakennuksen tai taloyhtiön energiankulutusta vähennetään 30% tai jos sen energialuokka nostetaan tasolle A tai B. Yksittäisessä asunnossa tehtävissä pienemmissä parannuksissa vähennys voi olla 20 tai 40%. On tärkeää hankkia energiatodistukset ennen töiden aloittamista ja niiden jälkeen sekä säilyttää kaikki laskut.
• Paikalliset bonukset: jotkin kunnat myöntävät alennuksia kiinteistöverosta (IBI) lisäkannustimena.
• Ohjelma yksittäisten asuntojen energiatehokkuuden parantamiseksi: rahoittaa ainoastaan pääasiallisessa vakituisessa asunnossa tehtäviä töitä, mikä on todistettava väestörekisteriotteella (empadronamiento). Tuen määrä on 40% hankkeen kustannuksista, mutta enintään 3.000 € asuntoa kohden. Kunkin hankkeen vähimmäiskustannus on 1.000 € asuntoa kohden.

Näiden lisäksi joissakin itsehallintoalueissa on erityisiä ohjelmia, kuten matalakorkoisia lainoja tai lisäavustuksia maaseutualueiden asuinrakennuksille.

Miten asunnon energialuokka vaikuttaa hintaan Espanjassa

Espanjan keskuspankki julkaisi toukokuussa 2025 laajan tutkimuksen siitä, miten energiatehokkuusluokka vaikuttaa asuntojen hintoihin Espanjassa. Analyysissa käytettiin 1,2 miljoonaa kauppa- ja pitkäaikaista vuokrasopimusta vuosilta 2014–2023. Tietolähteinä toimivat kiinteistörekisteri, energiatodistusten tietokanta ja lainhuudatusrekisteri.

Päätulos on, että energialuokan parantaminen nostaa asunnon arvoa. A- tai B-luokan asunto on keskimäärin 5–12% kalliimpi kuin vastaava D- tai E-luokan asunto. A- ja G-luokan välinen ero voi olla jopa 20%. Lisäksi energiatehokkaat asunnot (luokat A–C) vuokrataan 4–8% korkeampaan hintaan kuin vähemmän tehokkaat asunnot.

Vuodesta 2021 lähtien ”vihreä preemio” (lisähinta, jonka ostajat ja vuokralaiset ovat valmiita maksamaan energiatehokkaasta asunnosta) on kasvanut noin 30%. Energiatehokkuuden vaikutus hintaan korostuu erityisesti uudiskohteissa ja suurimmissa kaupungeissa – Madridissa, Barcelonassa ja Valenciassa.

Espanjan keskuspankin mukaan ostajat ovat muuttuneet herkiksi energialuokalle. Vuoden 2022 jälkeen energiatodistus on alkanut vaikuttaa aidosti markkinoiden käsitykseen: F–G-luokan asuntoja koskevien kauppojen osuus on alkanut vähentyä.

Asiantuntijoiden arviot: mitä Espanjan asuntomarkkinoita odottaa uuden EU-direktiivin myötä?

Analyytikoiden ennusteiden mukaan, jotka perustuvat voimassa oleviin EU-sääntöihin ja samankaltaisia uudistuksia toteuttaneiden markkinoiden (Saksa, Alankomaat) kehitykseen, A–B-luokan asunnot Espanjassa voivat vuoteen 2030 mennessä kallistua 15–25%, kun taas F–G-luokan asuntojen arvo voi laskea jopa 40% likviditeetin heikkenemisen, käyttökulujen nousun ja kalliiden perusparannusten tarpeen vuoksi (jotta päästäisiin edes E-luokkaan). Ennusteiden taustalla ovat edellä mainittu Espanjan keskuspankin raportti ja Euroopan suurimman riippumattoman kiinteistöarvioijan Tinsan tiedot, joiden mukaan nousu yhdellä energialuokkatasolla kasvattaa hintaa 1–5%.

Uuden EU-direktiivin valossa on odotettavissa, että hintaero kasvaa vuoteen 2030 mennessä ja edelleen vuoteen 2040 asti. Kaikki tekijät on otettava huomioon: pakollisten perusparannusten kustannukset E-luokan saavuttamiseksi ja hieman myöhemmin D-luokan saavuttamiseksi, käyttökustannukset sähkön hinnannousun oloissa, pääsyn menettäminen tietyille tuille ja verohelpotuksille, mahdollisuus tai mahdottomuus saada vihreää asuntolainaa jne.

Jotkut markkina-asiantuntijat ennustavat, että Espanjassa voi vuodesta 2030 alkaen olla käytännössä mahdotonta saada asuntolainaa F- ja G-luokan asunnoille. Tällä hetkellä ei ole minkäänlaista lainsäädäntöä, joka kieltäisi alhaisen energiatehokkuuden omaavien asuntojen rahoituksen. Espanjalaiset pankit erottelevat kuitenkin jo lainaehtoja kohteen energialuokan mukaan. Esimerkiksi Banco Santander, CaixaBank ja Banco Sabadell tarjoavat ”vihreitä” asuntolainoja edullisin ehdoin energiatehokkaille asunnoille.

Jos katsomme naapurimaita, joissa vastaavat kansalliset säännöt ovat olleet voimassa jo useita vuosia (esimerkiksi Saksassa ja Alankomaissa), näemme, että F- ja G-luokan kohteet myydään 20–30%:n alennuksella. Näin ollen ennuste Espanjan osalta vuodelle 2030 voidaan tiivistää seuraavasti:

• Luokat A ja B: +15–25% hintaan, korkea kysyntä.
• Luokat C ja D: jopa +5% hintaan, vakaa kysyntä.
• Luokka E: –5–10% hinnasta, heikko kysyntä.
• Luokat F ja G: –20–40% hinnasta, kysyntä lähes olematon.

Huolimatta verkossa liikkuvista huhuista, joiden mukaan F- ja G-luokan asuntojen myynti kiellettäisiin vuodesta 2033 alkaen, tällaisia rajoituksia ei tällä hetkellä ole. Päinvastoin, Euroopan komission edustusto Espanjassa on antanut lausunnon, jossa todetaan muun muassa: ”liikkuu ajatus, että EU kieltää E-, F- ja G-luokan asuntojen oston, myynnin tai vuokrauksen vuodesta 2030 tai 2033 lähtien. Tämä tieto on virheellinen. Direktiivi ei sisällä tällaisia kieltoja. Se ei myöskään velvoita yksittäisiä omistajia peruskorjauksiin.” Todellisuudessa uusi direktiivi asettaa tavoitteet: vuoteen 2030 mennessä vähintään E-luokka ja vuoteen 2033 mennessä D-luokka asuinrakennuksille sekä velvoittaa jäsenmaat laatimaan perusparannussuunnitelmat. Konkreettiset toimet (mukaan lukien mahdolliset rajoitukset kaikkein tehottomimpien kohteiden myynnille/vuokraukselle) jokainen maa määrittelee ja ottaa käyttöön itse. Espanja ei ole vielä kirjannut näitä yksityiskohtia lainsäädäntöönsä.

Miten tarkistaa energiatehokkuus Espanjassa asuntoa ostaessa

Myyjän on Espanjassa pakko hankkia energiatehokkuustodistus (Certificado de Eficiencia Energética) ja esittää se ostajalle tämän pyynnöstä. Todistuksessa oleva kirjain (A:sta G:hen) kertoo asunnon energiatehokkuusluokan. Voisi tuntua, ettei muuta tarvitse tietää, jos luokka kerran on tiedossa. Suosittelemme kuitenkin tekemään muutaman lisätarkastuksen, jotta varmistut todistuksen aitoudesta ja asunnon todellisesta teknisestä kunnosta. Vaihe vaiheelta:

• Tarkista todistuksen aitous. Valencian itsehallintoalueella tämän voi tehdä IVACE:n verkkosivulla. Haku voidaan tehdä rekisteröintikoodin, kiinteistötunnuksen tai osoitteen perusteella. Todistuksen voimassaoloaika on 10 vuotta luokille A–F ja 5 vuotta luokalle G.
• Todistuksia on kahta tyyppiä: yksittäisiä, jotka koskevat yhtä asuntoa, ja koko rakennuksen kattavia. Kauppaa varten tarvitaan yksittäinen todistus juuri myytävästä asunnosta.
• Myynti-ilmoituksessa mainitun energialuokan on vastattava todistuksessa mainittua luokkaa.
• On hyödyllistä pyytää nähtäväksi viimeisen vuoden sähkölaskut todellisten kulutuslukemien tarkistamiseksi.
• Asuntoa tai taloa katsottaessa kiinnitä erityistä huomiota ikkunoihin (millaiset ikkunat ja eristys on), seiniin ja kattoihin (kosteus- ja homejäljet), lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmiin, kodinkoneisiin sekä asunnon suuntaan ilmansuunnissa.
• Jos kyseessä on kerrostalo, on hyvä selvittää, onko koko rakennuksessa tehty energiatehokkuutta parantavia töitä. Jos ei, on syytä varautua siihen, että tulevaisuudessa taloyhtiölle voi tulla lisäkustannuksia.

Pidätkö tästä artikkelista? Jaa se ystäviesi kanssa!