V roce 2025 zavedlo Španělsko nová pravidla pro turistické pronájmy. Důvodem je rostoucí obliba digitálních platforem pro zveřejňování a rezervaci turistických a sezónních pronájmů a snaha státu tento sektor sjednotit a kontrolovat.
Od 1. července 2025 funguje ve Španělsku Jednotný digitální registr pronájmů – systém pro centralizovaný sběr a výměnu dat. Jednou z klíčových novinek je povinná registrace všech nemovitostí nabízených k turistickému nebo sezónnímu pronájmu. Registr zajišťuje řádnou identifikaci objektů a usnadňuje dohled místních a státních orgánů.
Digitální platformy (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo/HomeAway) musí s Registrem pravidelně sdílet data, aby se zajistilo dodržování předpisů a odhalování porušení. Konkrétně lze zveřejňovat inzeráty pouze pro objekty, které získaly číslo NRU – Número de Registro Único, i když mají platnou turistickou licenci.
Rozlišujeme dva typy krátkodobého pronájmu: sezónní a turistický.
Sezónní pronájem
Viviendas de uso temporal – bydlení neurčené k trvalému pobytu, ale k pokrytí dočasných potřeb (studenti, dočasní/sezónní pracovníci, osoby na léčbě apod.) – na dobu od 31 dnů do 9 měsíců.
V těchto případech nejsou vyžadována žádná další povolení ani informace od autonomií nebo obcí. Uplatňuje se zákon č. 29/1994 o městských nájmech.
Turistický pronájem
Viviendas de uso turístico – ubytování pro turistické pobyty do 30 dnů, řízené zvláštními předpisy autonomních společenství nebo obcí. Místní orgány zajišťují dohled a mohou stanovit vlastní pravidla.
Pozn.: Ve Valencijském společenství se za turistický pronájem považuje pobyt do 10 po sobě jdoucích dní (nocí) pro jednoho nájemce; po registraci jako turistické ubytování nejsou jiné typy smluv dovoleny.
Viviendas de uso temporal: získání NRU
Je třeba uvést:
- katastrální číslo a přesnou adresu;
- zda se pronajímá celý objekt, nebo pokoje;
- maximální kapacitu osob.
Žádost o NRU se podává přes web Colegio de Registradores, s využitím elektronického certifikátu. Prozatímní číslo je přiděleno ihned a po kontrole se mění na trvalé. Číslo je nutné uvádět na všech platformách se sezónním pronájmem.
Viviendas de uso turístico: získání NRU
Je třeba:
- katastrální číslo a přesnou adresu;
- uvést, zda se pronajímá celý objekt nebo pokoje (v některých autonomiích není pronájem po pokojích povolen);
- uvést maximální kapacitu;
- splnit požadavky místní legislativy.
NRU se žádá přes Colegio de Registradores s elektronickým certifikátem; po kontrolách je číslo trvalé. Uvádí se ve všech inzerátech turistických pronájmů.
Pravomoci společenství vlastníků (comunidad de propietarios)
Od dubna 2025 je novou činnost v oblasti sezónního či turistického pronájmu možné zahájit jen se souhlasem alespoň 60 % vlastníků. Všechna rozhodnutí o krátkodobém pronájmu (povolení, omezení, zákaz) vyžadují 3/5 (60 %) hlasů a podílů na společných částech.
Shromáždění může rovněž schválit navýšení příspěvku až o 20 % pro jednotky určené ke krátkodobým pronájmům.
Výchozí stav: krátkodobý pronájem je zakázán, dokud jej shromáždění neschválí výše uvedenou většinou. Licence vydané před 3. 4. 2025 zůstávají platné; některé obce (např. Barcelona) však oznámily, že je po vypršení nebudou prodlužovat. Sledujte proto lokální změny, abyste předešli sankcím.
Krátkodobý turistický pronájem a DPH
Od 1. července 2028 bude DPH povinná pro všechny druhy krátkodobých turistických pronájmů (do 30 dnů), i bez poskytování hotelových služeb.
Pronajímatelé se musí registrovat jako OSVČ (autónomo), aby mohli odvádět DPH a vystavovat faktury; dále vést evidenci a uchovávat dokumenty min. 4 roky.
Očekávaná sazba je 10 % – obdobně jako u jiných turistických služeb.
Turistická licence ve Španělsku
Kromě NRU vyžaduje turistický pronájem licenci dle pravidel regionu, kde se nemovitost nachází. Předpisy se výrazně liší a často mění – je nutné je průběžně ověřovat.
Regulace může spadat nejen do kompetence autonomních společenství, ale i některých radnic; jednotná celostátní licence neexistuje.
Časté požadavky:
- registrace v turistickém rejstříku;
- technické, bezpečnostní a habitabilitní normy;
- minimální vybavení (nábytek, nádobí, ložní prádlo, ručníky, základní spotřebiče; někdy klimatizace či topení);
- energie a služby (voda, elektřina, internet);
- pojištění odpovědnosti;
- identifikační tabulka s registračním číslem (kde je vyžadována);
- evidence hostů a kniha stížností;
- jasné ceny a podmínky.
Specifické požadavky mohou zahrnovat evakuační plán a hasicí přístroje na všech podlažích; 24/7 kontaktní číslo; zákaz/povolení pronájmu po pokojích (s povinnou/nepovinnou přítomností majitele); zatemňovací závěsy/žaluzie; bezbariérovost.
Základní balíček dokumentů:
- čestné prohlášení (Declaración Responsable);
- kopie DNI/NIE;
- doklad o vlastnictví či užívacím právu (kupní smlouva, výpis z katastru – Nota Simple, nájemní smlouva s právem podnájmu atd.);
- osvědčení o obyvatelnosti/licence k prvnímu užívání;
- půdorys;
- pojištění odpovědnosti pokrývající turistický pronájem;
- doklad o zaplacení poplatku (je-li vyžadován);
- energetický průkaz;
- souhlas společenství vlastníků (stanovy nebo zápis).
Správní řízení je obvykle jednoduché a probíhá online. Číslo licence se uvádí na tabulce a ve všech inzerátech.
Pokuty za absenci turistické licence a čísla NRU
V roce 2025 se zpřísnila kontrola turistických pronájmů a pokuty výrazně vzrostly. Výše se liší dle regionu a závažnosti:
- Stát: za chybějící NRU 2.000–500.000 €; nejvyšší sankce při opakování nebo dlouhodobém nelegálním pronájmu.
- Za zveřejnění inzerátů bez platné NRU na platformách (Airbnb, Booking aj.) až 300.000 €.
- Regiony: Katalánsko 9.000–90.000 €; Baleáry až 400.000 €; Andalusie a Valencijské společenství přes 30.000 €; Kantábrie 75.000 €.
