In 2025 heeft Spanje nieuwe regels voor toeristische verhuur ingevoerd. Aanleiding is de groeiende populariteit van digitale platforms voor het plaatsen en boeken van toeristische en seizoensverhuur, en de wens van de overheid om deze sector te uniformeren en te controleren.
Sinds 1 juli 2025 is er een Uniform Digitaal Huurregister actief – een systeem voor gecentraliseerde gegevensverzameling en -uitwisseling. Een van de belangrijkste vernieuwingen is de verplichte registratie van alle objecten die voor toeristische of seizoensverhuur worden aangeboden. Het register zorgt voor correcte identificatie en vergemakkelijkt het toezicht van lokale en nationale autoriteiten.
Digitale platforms (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo/HomeAway) moeten periodiek gegevens uitwisselen met het register om naleving te waarborgen en overtredingen op te sporen. Advertenties mogen uitsluitend worden geplaatst voor objecten met een NRU-nummer (Número de Registro Único), zelfs als er al een geldige toeristische vergunning is.
We onderscheiden twee soorten kortetermijnverhuur: seizoensverhuur en toeristische verhuur.
Seizoensverhuur
Viviendas de uso temporal – woningen die niet bedoeld zijn voor permanente bewoning, maar voor tijdelijke behoeften (studenten, tijdelijke/seizoensarbeiders, personen voor medische behandeling enz.) voor een periode van 31 dagen tot 9 maanden.
In deze gevallen zijn geen extra vergunningen of aanvullende informatie vereist door autonome regio’s of gemeenten. Van toepassing is de wet 29/1994 inzake stedelijke huurovereenkomsten.
Toeristische verhuur
Viviendas de uso turístico – accommodaties voor toeristische verblijven tot 30 dagen, geregeld door specifieke regels van autonome regio’s of gemeenten. Lokale autoriteiten houden toezicht en mogen eigen eisen vaststellen.
Let op: In de Valenciaanse Gemeenschap geldt verhuur tot 10 opeenvolgende dagen (nachten) aan dezelfde huurder als toeristische verhuur; na registratie als toeristische woning zijn andere contractvormen niet toegestaan.
Viviendas de uso temporal: NRU verkrijgen
Vereist voor registratie:
- kadasternummer en exact adres,
- aanduiding of het gehele object of kamers worden verhuurd,
- maximale bezetting.
Aanvraag van het NRU-nummer gebeurt via de website van het Colegio de Registradores; een elektronisch certificaat is vereist. Een voorlopig NRU wordt direct toegekend en wordt na controle definitief. Het nummer moet op alle platforms worden vermeld waar seizoensverhuur wordt gepubliceerd.
Viviendas de uso turístico: NRU verkrijgen
Vereist voor registratie:
- kadasternummer en adres,
- hele woning of kamers (kamerverhuur is niet overal toegestaan),
- maximaal aantal gasten,
- naleving van lokale wetgeving en procedures.
De NRU wordt aangevraagd via het Colegio de Registradores met e-certificaat; het voorlopige nummer wordt na controles definitief. Dit nummer moet in alle advertenties voor toeristische verhuur worden vermeld.
Bevoegdheden van de VvE (comunidad de propietarios)
Sinds april 2025 vereist nieuwe seizoens- of toeristische verhuur de instemming van ten minste 60 % van de eigenaren (besluit op de algemene ledenvergadering). Alle kwesties rond kortetermijnverhuur (toestaan, beperken, verbieden) vereisen een 3/5-meerderheid (60 %) van stemmen én aandelen.
De vergadering kan bovendien een opslag tot 20 % op de bijdrage vaststellen voor objecten die voor kortetermijnverhuur worden ingezet.
Uitgangspunt: kortetermijnverhuur is verboden totdat de VvE deze met bovengenoemde meerderheid toestaat. Toeristische licenties die vóór 3 april 2025 zijn afgegeven, blijven geldig; sommige gemeenten (met name Barcelona) hebben echter aangekondigd dat bestaande licenties niet worden verlengd. Volg lokale wijzigingen om sancties te voorkomen.
Kortetermijnverhuur en btw
Vanaf 1 juli 2028 wordt btw verplicht voor alle vormen van toeristische kortetermijnverhuur (≤ 30 dagen), ook zonder hoteldiensten.
Verhuurders moeten zich als autónomo registreren om btw aan te geven en facturen uit te reiken, administratie te voeren en documenten minimaal 4 jaar te bewaren.
Het tarief is nog niet vastgesteld, maar naar verwachting 10 %, analoog aan andere toeristische diensten.
Toeristische vergunning in Spanje
Naast het NRU is voor toeristische verhuur een vergunning vereist conform de regels van de regio waar het object ligt. Lokale regels verschillen sterk en wijzigen vaak; controleer steeds de actuele informatie.
Regulering valt niet alleen onder autonome regio’s maar soms ook onder gemeenten; er bestaat geen landelijk uniforme vergunning.
Algemene vereisten:
- inschrijving in het toeristisch register,
- technische-, veiligheids- en bewoonbaarheidsnormen,
- minimale uitrusting (meubilair, keukengerei, beddengoed en handdoeken, basisapparaten; soms airco of verwarming),
- nutsvoorzieningen (koud/warm water, elektriciteit, internet),
- aansprakelijkheidsverzekering,
- identificatieplaat met registratienummer (waar verplicht),
- gastenregister en klachtenboek,
- duidelijke prijzen en voorwaarden.
Specifieke eisen kunnen zijn: evacuatieplan en brandblussers op alle verdiepingen; 24/7 noodnummer; (on)toegestaan kamer-voor-kamer-verhuur; verduisteringsgordijnen/jaloezieën; toegankelijkheid.
Basisset documenten:
- Verklaring op eer (Declaración Responsable),
- kopie DNI/NIE,
- bewijs van eigendom of gebruiksrecht (koopakte, Nota Simple, huurcontract dat onderverhuur toestaat, enz.),
- bewoonbaarheidsverklaring/licentie voor eerste bewoning,
- plattegrond,
- aansprakelijkheidsverzekering die toeristische verhuur dekt,
- betaalbewijs van de heffing (indien van toepassing),
- energielabel (certificaat),
- toestemming van de VvE (statuten of notulen).
De procedure is doorgaans eenvoudig en verloopt meestal online. Het vergunningsnummer moet op de plaat en in alle advertenties worden vermeld.
Boetes bij ontbreken van toeristische vergunning en NRU
In 2025 is het toezicht verscherpt en zijn de boetes aanzienlijk hoger. Bedragen verschillen per regio en naar ernst:
- Landelijk: bij ontbreken van NRU € 2.000–500.000; hoogste sancties bij herhaling of langdurige illegale verhuur.
- Voor advertenties zonder geldige NRU op platforms (Airbnb, Booking e.d.) tot € 300.000.
- Regionaal: Catalonië € 9.000–90.000; Balearen tot € 400.000; Andalusië en Valenciaanse Gemeenschap > € 30.000; Cantabrië € 75.000.
