Der Kauf einer Immobilie, sei es ein Eigenheim oder ein Feriendomizil, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben eines Menschen. Der Immobilienkauf in Spanien ist in der Tat ein standardisierter und einheitlicher Prozess, der sowohl für Bürger und Einwohner des Landes als auch für ausländische Käufer gleich ist. Allerdings kann es kompliziert erscheinen, wenn Sie die wichtigsten Schritte und grundlegenden rechtlichen Regeln nicht kennen.

Immobilienkauf in Spanien

Immobilien in Spanien können zu verschiedenen Zwecken erworben werden: zur persönlichen Nutzung, als Investition zur Erzielung eines Gewinns aus der Vermietung , als Investition zur Erzielung eines Gewinns aus dem Weiterverkauf usw. Diese Ziele sollten von Anfang an klar definiert sein, denn Sie bestimmen die Wahl des Objekttyps und seines Standorts. Auf jeden Fall bietet der spanische Immobilienmarkt vielfältige Möglichkeiten und eine große Auswahl an Immobilien. Um eine Immobilie in Spanien zu erwerben, müssen Sie von folgenden Voraussetzungen ausgehen:

  • Der Immobilienmarkt ist nicht homogen, sowohl hinsichtlich der Qualität als auch des Investitionspotenzials. Jedes Objekt, das den Käufer interessiert, erfordert eine individuelle Beurteilung und Analyse zu folgenden Punkten: Baualter, Entwicklerfirma, aktueller Zustand, Preis im Vergleich zum Preis vergleichbarer Immobilien in der gleichen Gegend usw. Eine solche Analyse kann unabhängig, durch eine Immobilienagentur oder einen unabhängigen Gutachter durchgeführt werden.
  • Verhandlungsmöglichkeit. Im Allgemeinen beinhalten die angebotenen Preise eine Verhandlungsspanne von 10 %. Wenn Sie Glück haben, können Sie jedoch möglicherweise einen größeren Rabatt vom Verkäufer erhalten.
  • Finanzierung durch Dritte. Wenn Sie nicht in Spanien leben und eine Immobilie mit einer Hypothek kaufen möchten, bedenken Sie, dass nicht alle spanischen Banken in dieser Richtung mit gebietsfremden Ausländern zusammenarbeiten. Die Auswahl einer geeigneten Bank sollte so früh wie möglich beginnen, denn… Der Hypothekendarlehensprozess kann mehrere Wochen und manchmal Monate dauern, und dies ist ein Zeitfaktor, der berücksichtigt werden sollte.

Ein ausländischer Käufer, der eine Immobilie in Spanien kauft, muss ein Verwaltungsverfahren durchlaufen, das wir in fünf Phasen unterteilt haben:

SCHRITT 1: Schritte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags

Jede Transaktion erfordert eine vorbereitende Vorbereitung. Ein ausländischer Käufer muss eine NIE-Nummer erhalten , ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen und außerdem eine Vollmacht zur Vertretung seiner Interessen ausstellen, wenn der gesamte Kauf- und Verkaufsprozess an eine andere Person delegiert wird.

Erhalten einer Ausländeridentifikationsnummer (NIE)

Die NIE ist eine persönliche, eindeutige Identifikationsnummer, die alle Ausländer haben müssen, die in Spanien Immobilien kaufen. Es wird in Spanien von der Polizeibehörde für die Arbeit mit ausländischen Staatsbürgern ausgestellt. Wichtige Voraussetzungen für den Erhalt einer NIE: Der Antragsteller muss sich legal in Spanien aufhalten (z. B. über ein Visum verfügen oder Staatsbürger oder Einwohner eines anderen Landes mit dem Recht auf visumfreie Einreise nach Spanien sein) und außerdem die Gründe dafür angeben beantragt eine NIE (Immobilienkauf – einer der häufigsten Gründe). Sie können eine NIE-Nummer auch bei spanischen Botschaften und Konsulaten im Ausland erhalten. Bedenken Sie, dass dieser Vorgang mehrere Wochen dauern kann. Die NIE ist für die spätere Erfüllung steuerlicher Verpflichtungen, die direkt mit dem Eigentum zusammenhängen, sowie für die Eintragung des künftigen Kaufs in das Grundbuch unbedingt erforderlich. Wenn Sie im Ausland leben, keine NIE haben, den Kauf einer Immobilie in Spanien planen, aber kein spanisches Konsulat in der Nähe haben, ist es am einfachsten und bequemsten, Ihrem Vertreter in Spanien (Immobilien) eine Vollmacht auszustellen (Bevollmächtigter, Anwalt oder Steuerberater), um dies rechtzeitig für Sie anzufordern. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt und mit einer Apostille beglaubigt werden. Es muss außerdem von einem vereidigten Übersetzer (Traductor jurado) ins Spanische übersetzt werden.

Eröffnung eines Bankkontos in Spanien

Ein Bankkonto ist eine zwingende Voraussetzung. Zunächst muss der Betrag, der zum Abschluss der Kauf- und Verkaufstransaktion und zur Zahlung der damit verbundenen Steuern und Kosten erforderlich ist, auf das Konto überwiesen werden. Zweitens werden künftig die laufenden Nebenkosten, Steuern und Versicherungen vom Konto abgebucht. Zur Beantragung einer Hypothek gehört auch die Eröffnung eines Kontos bei einer kreditgebenden Bank. Sie können persönlich ein Konto bei jeder spanischen Bank eröffnen . Anforderungen und Bedingungen für die Kontoeröffnung variieren je nach Bank stark, insbesondere ist der Besitz einer NIE nicht notwendig, aber wünschenswert. Bei einigen spanischen Banken können Sie ein Konto per Vollmacht eröffnen. Wenn also eine Vollmacht zur Erlangung einer NIE ausgestellt wird, können Sie auch eine Klausel über die Vertretung bei Finanzinstituten hinzufügen. In jedem Fall wird empfohlen, einen Zugang zum Internet-Banking anzufordern, um Ihr Konto aus der Ferne zu verwalten.

Darstellung

Der Käufer entscheidet, ob er bei der Transaktion persönlich anwesend ist oder ob er den Kauf und Verkauf durch einen Vertreter formalisieren wird. Bei Handlungen durch einen Vertreter muss die Vollmacht notariell beglaubigt und zum Zeitpunkt der Unterzeichnung gültig sein; Es muss außerdem ordnungsgemäß apostilliert oder legalisiert sein (wenn es in einem Land ausgestellt wurde, das das Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 nicht unterzeichnet hat) und von einer beglaubigten Übersetzung ins Spanische begleitet sein. Es ist auch möglich, eine solche Vollmacht beim spanischen Konsulat auszustellen – sofort auf Spanisch und ohne dass eine zusätzliche Legalisierung erforderlich ist. Der Vollmacht müssen Kopien von Ausweisdokumenten oder Reisepässen sowie die NIE aller Vollmachtgeber beiliegen. Handelt es sich beim Käufer um eine juristische Person, müssen Sie angeben, in welcher Qualität der einzelne Vertreter handelt: Treuhänder, Alleingeschäftsführer, Mit- oder Mitgeschäftsführer, Geschäftsführer usw. Der Vollmacht müssen neben einer Kopie des Personalausweises des Vertreters auch ein Dokument zur Bestätigung seiner Vollmacht sowie ein Auszug aus dem zuständigen Register der juristischen Personen beiliegen.

STUFE 2: Vorläufige Prüfung der Immobilie und der Reinheit der Transaktion

Die Besichtigung der Immobilie durch einen Anwalt oder professionellen Immobilienmakler ist ein obligatorischer Schritt der Transaktion, der niemals vernachlässigt werden sollte. In dieser Phase werden alle Unterlagen zum Eigentum am Objekt, zu bestehenden Schulden und Belastungen sowie zur Einhaltung weiterer Anforderungen der geltenden Gesetzgebung angefordert und analysiert.

Grundlegende Dokumente, die beschafft und überprüft werden müssen:

  1. Auszug aus dem Grundbuch ( Nota Simple Informativa ): Es zeigt alle Eigentümer der Immobilie mit Angabe ihrer Anteile, Eigenschaften der Immobilie, aktueller Beschränkungen und Belastungen, einschließlich Hypotheken. Der Auszug ist ein öffentliches Dokument und kann von absolut jeder Person ohne Zustimmung des Eigentümers angefordert werden.
  2. Ein Auszug aus dem Kataster, der den ungefähren Marktwert der Immobilie Valor de Referencia angibt: Die erhaltenen Informationen ermöglichen es Ihnen, im Voraus die Steuern zu berechnen, die der Käufer zahlen muss. Der ungefähre Marktwert, der im Kataster gespeichert ist und regelmäßig überprüft wird, stimmt möglicherweise nicht mit dem tatsächlichen Preis des Kauf- und Verkaufsgeschäfts überein (in der Regel ist er höher), aber daraus werden eine Reihe von Steuern berechnet .
  3. Quittung für die Zahlung der jährlichen Immobiliensteuer – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) . Der Verkäufer ist verpflichtet, die letzte Quittung über die Zahlung dieser Steuer vorzulegen (zukünftig wird diese auch vom Notar verlangt). Dieses Dokument bestätigt, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs alle Steuerpflichten für die Immobilie erfüllt wurden. Um sicherzugehen, dass Sie keine Schulden aus früheren Jahren haben, können Sie auch eine Abwesenheitsbescheinigung oder frühere Quittungen anfordern. Es ist wichtig zu bedenken, dass Steuerschulden im Falle der Insolvenz des Vorbesitzers als Belastung der Immobilie selbst geltend gemacht werden können. Infolgedessen muss der neue Eigentümer die aufgetretenen Probleme lösen. Darüber hinaus kann der Kaufvertrag eine anteilige Aufteilung der Steuer des laufenden Jahres zwischen Verkäufer und Käufer vorsehen, was eine für beide Parteien faire Lösung darstellt.
  4. Protokoll der Eigentümerversammlung: wenn das Objekt Teil einer Wohnanlage/Urbanisation ist, d.h. Es gibt eine Eigentümergemeinschaft und Gemeinschaftsräume (Schwimmbad, Garten, Aufzug, Innenhof, Garage, Solarium usw.). Es wird dringend empfohlen, das aktuelle Protokoll der Hauptversammlung einzusehen. Dieses Protokoll enthält Entscheidungen über Notbeiträge, Schuldner, offene Verfahren, neue Vorschriften und andere wichtige Themen.
  5. Stadtplanungszertifikat: Es ist zunächst einmal beim Grundstückskauf erforderlich, denn enthält Informationen über die Grundstückskategorie (städtisch, ländlich usw.), die Art und das Gebiet der zulässigen Bebauung.
  6. Unbedenklichkeitsbescheinigung gegenüber der Eigentümergemeinschaft: Wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist (Mehrfamilienhaus, Wohnanlage, Urbanisation usw.), muss beim Vorsitzenden der Wohnungsbaugesellschaft eine Bescheinigung über die Nichtschuldenquote gegenüber der Eigentümergemeinschaft beantragt werden oder Verwaltungsgesellschaft. Der Notar, der die Transaktion beurkundet, muss außerdem prüfen, ob keine Schulden bestehen. Sollten nach der Transaktion Schulden entstehen, haftet der Käufer für einen Teil des Jahres, in dem die Immobilie erworben wurde, und für die drei Jahre davor.
  7. Die Satzung für Eigentumswohnungen (Estatutos de la Comunidad de Propietarios) ist das wichtigste Dokument, das die Regeln und Vorschriften regelt, die alle Bewohner einhalten müssen. Dabei wird besonderes Augenmerk auf Einschränkungen gelegt: das Erscheinungsbild von Fassaden, Terrassen, Balkonen, Markisen, Vordächern usw. Die Charta sieht auch Beschränkungen oder Verbote für kurzfristige touristische Vermietungen vor.
  8. Touristische Vermietungslizenz (Licencia de viviendas de uso turístico): Verfügt die Immobilie über eine Touristenlizenz und beabsichtigt der Käufer, diese Tätigkeit fortzusetzen, ist zu prüfen, ob die bestehende Lizenz auf den Namen des neuen Eigentümers erneut ausgestellt werden kann. Die Verwaltungsgesetze im Bereich der touristischen Vermietung und Lizenzierung sind in jeder Region unterschiedlich. Verfügt die Immobilie nicht über eine Touristenlizenz und wird die Immobilie zum Zweck der kurzfristigen Vermietung erworben, empfiehlt es sich, eine vorläufige städtebauliche Analyse durchzuführen: Prüfen Sie, ob die Immobilie für die Nutzung als Touristenunterkunft gemäß § 100 BGB geeignet ist aktuelle Anforderungen und ob in der jeweiligen Gemeinde ein Verbot für die Erteilung von Touristenlizenzen besteht.
  9. Betriebslizenz: Wenn Räumlichkeiten für eine bestimmte wirtschaftliche Tätigkeit vorgesehen sind und der Käufer beabsichtigt, die bestehende Lizenz beizubehalten, müssen die örtlichen Vorschriften hinsichtlich der Übertragbarkeit dieser Lizenz überprüft werden.
  10. Lizenz für Bauarbeiten und Lizenz zur Erstnutzung (Licencia de obras und Licencia de primera ocupación). Beim Kauf einer Immobilie in Spanien in der Bauphase ist es wichtig, die Verfügbarkeit einer Baugenehmigung (Licencia de obras) zu prüfen, die die Rechtmäßigkeit der Arbeiten bestätigt. Für die Inbetriebnahme von Wohnungen ist eine Lizenz zur Erstnutzung erforderlich, die die Einhaltung der Wohn- und Sanitärstandards gewährleistet. Im Falle eines Zweitmarktes kann eine Zweitwohnlizenz oder eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) erforderlich sein.
  11. Technischer Bericht über den Zustand des Gebäudes (Certificado de Inspección Técnica del Edificio). Je nach Region Spaniens wird das Dokument, das den technischen Zustand des Gebäudes bestätigt, unterschiedlich bezeichnet: Informe de evaluación del edificio de viviendas in der Valencianischen Gemeinschaft (für Gebäude, die älter als 50 Jahre sind, sowohl Mehrfamilien- als auch Einzelgebäude), Informe de Evaluación de Edificios in Murcia, Certificado de Aptitud del Edificio in Katalonien usw. Der Hauptzweck des Zertifikats besteht darin, den technischen Zustand des Gebäudes, seine Hauptmerkmale, die Einhaltung der geltenden Gesetzgebung sowie die Energieeffizienzklasse zu dokumentieren.
  12. Energieausweis (Certificado de eficiencia energética). Derzeit ist dieses Dokument nicht nur für den Abschluss einer Transaktion, sondern sogar für die Veröffentlichung einer Anzeige für den Verkauf von Immobilien erforderlich. Das Zertifikat spiegelt die der Anlage zugeordnete Energieeffizienzklasse wider. Einige Banken bieten vergünstigte Hypothekenkonditionen für Immobilien mit einer hohen Energieeffizienzklasse an.

Bei der Vorabkontrolle wäre es sinnvoll, sicherzustellen, dass keine Eindringlinge im Haus sind und ob Mieter anwesend sind oder nicht. Ein Eigentümerwechsel einer Immobilie in Spanien zieht nicht automatisch die Notwendigkeit nach sich, dass der Mieter die Immobilie verlassen muss, insbesondere wenn er alle vertraglichen Verpflichtungen bezüglich der Miete erfüllt. Die Gesetzgebung des Landes schützt die Rechte der Mieter und ermöglicht ihnen, auf der Grundlage des aktuellen Mietvertrags und aller gesetzlich vorgesehenen Verlängerungen weiterhin in einer Wohnung oder einem Haus zu wohnen. Vergessen Sie auch nicht, dass Mieter gesetzlich ein Vorkaufsrecht haben, wenn ihre Wohnung zum Verkauf angeboten wird. Sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist, ist der Verkäufer/Vermieter verpflichtet, die Mieter über den Verkauf zu informieren und von ihnen einen schriftlichen Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht einzuholen. Die Situation kann noch komplizierter sein, wenn die Wohnung von Einbrechern oder nicht zahlenden Mietern bewohnt wird. Gerichtliche Räumungsverfahren können langwierig und komplex sein, sodass viele potenzielle Käufer den Deal bereits in der Phase der Analyse der Situation ablehnen. Idealerweise sollte die Immobilie zum Zeitpunkt der Transaktion, der in der Regel im Kaufvertrag festgelegt ist, frei von Mietern und Nutzern sein.

STUFE 3. Ausarbeitung und Unterzeichnung privater Verträge

Vor der Unterzeichnung des notariell beglaubigten Kaufvertrags unterzeichnen Verkäufer und Käufer in der Regel eine oder mehrere private Vereinbarungen. Es gibt keine klaren Regeln und Anforderungen in dieser Angelegenheit: Die Wahl der Verträge wird durch Vereinbarung der Parteien bestimmt. Die häufigsten privaten Vereinbarungen, die der notariellen Beurkundung einer Transaktion vorangehen, sind: Reservierungsvereinbarung, Anzahlungsvereinbarung , Vereinbarung über das Rücknahmerecht, privater Kauf- und Verkaufsvertrag.

Reservierungsvereinbarung (Contrato de reserva)

Oft braucht der Käufer nach der Besichtigung einer Immobilie, auch wenn sie ihm gefällt, Zeit, um eine Entscheidung zu treffen, Unterlagen zu studieren und möglicherweise mit dem Verkäufer über den Preis zu verhandeln. In solchen Fällen kann der Verkäufer selbst oder die Immobilienagentur den Käufer auffordern, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen, um die Immobilie vorübergehend zum Verkauf anzubieten. Der Inhalt einer solchen Vereinbarung kann im Einzelfall erheblich unterschiedlich sein, ihr Hauptzweck besteht jedoch darin, das Interesse des Käufers an der Immobilie zu bestätigen und diese bis zu einem bestimmten Datum zu reservieren, an dem die entsprechende Kautionsvereinbarung oder der Kauf- und Verkaufsvertrag selbst unterzeichnet wird. Es wird empfohlen, die Reservierungsvereinbarung (wie auch alle anderen Vereinbarungen) von einem Rechtsanwalt erstellen zu lassen, da diese Vereinbarung in der Praxis als Vorvereinbarung oder sogar als Anzahlungsvereinbarung mit wirtschaftlichen Folgen für beide Parteien anerkannt werden kann.

Kautionsvereinbarung (Contrato de arras)

Die Kautionsvereinbarung, in Spanien als „Contrato de Arras“ bekannt, ist sehr wichtig, weil… dient als offizielle Bestätigung der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer in allen wesentlichen Fragen der Transaktion. Mit der Unterzeichnung dieses Dokuments bestätigen die Parteien ihre Bereitschaft, mit der Ausführung eines notariell beglaubigten Kaufvertrags fortzufahren. Bei Abschluss eines Anzahlungsvertrags zahlt der Käufer einen Betrag zwischen 5 und 15 % des Transaktionspreises. Dieser Betrag wird im Vertrag festgelegt und anschließend bei der endgültigen Berechnung zum Zeitpunkt der notariellen Eintragung der Transaktion berücksichtigt. Somit sichert die Kautionsvereinbarung nicht nur die von den Parteien getroffenen Vereinbarungen, sondern bietet auch eine finanzielle Garantie für deren Ausführung, was den Prozess des Immobilienkaufs in Spanien für beide Parteien vorhersehbarer und sicherer macht. Die Bedingungen der Einlagenvereinbarung sollten erstens nicht im Widerspruch zu den Normen der geltenden Gesetzgebung stehen; Zweitens sind sie für beide Parteien bindend. Nach Unterzeichnung des Kautionsvertrags wird das Immobilienobjekt für einen bestimmten Zeitraum für den Käufer reserviert, in dem die Transaktion vorbereitet wird (ein Dokumentenpaket für den Notar wird gesammelt, finanzielle Fragen werden geklärt (Geldüberweisung auf ein spanisches Konto, Genehmigung eines Hypothekendarlehens usw.)). In Spanien gibt es verschiedene Arten von Einlagenvereinbarungen. Am gebräuchlichsten ist das Contrato de arras penitenciales. Er kann jederzeit von beiden Parteien gekündigt werden, wobei die Kündigungsbedingungen im Vertrag selbst klar festgelegt oder gesetzlich geregelt sein müssen. Im Falle einer Ablehnung der Transaktion können die Folgen für die Parteien unterschiedlich sein. Führt der Käufer die Kündigung ohne wichtigen Grund durch, verfällt ihm die bereits geleistete Anzahlung als Entschädigung für die Vertragsverletzung. Im Falle einer Stornierung der Transaktion aufgrund von Handlungen des Verkäufers ist dieser nicht nur zur Rückerstattung der Anzahlung, sondern auch zur Zahlung einer zusätzlichen Entschädigung in gleicher Höhe verpflichtet. Ein Sonderfall gilt für Situationen, in denen die Verweigerung der Bereitstellung eines Hypothekendarlehens zum Scheitern der Transaktion führt. Diese Bedingung kann im Voraus festgelegt werden und verpflichtet den Verkäufer, nur den Betrag der Anzahlung ohne Entschädigung zurückzuzahlen.

Vereinbarung über das Rücknahmerecht (Contrato de opción de compra)

Bei einem Zwangsvollstreckungsvertrag handelt es sich um einen Vorvertrag, bei dem der Verkäufer dem Käufer das ausschließliche Recht einräumt, innerhalb einer bestimmten Frist und unter bestimmten Bedingungen über das endgültige Geschäft zu entscheiden. In der Regel wird auf diese Weise ein Mietvertrag mit Kaufoption abgeschlossen. Die Laufzeit eines solchen Vertrages kann zwischen mehreren Monaten und mehreren Jahren liegen, bei einem Mietvertrag kann es sein, dass die gesamte Miete bei der Endabrechnung berücksichtigt wird. Ein wichtiger Punkt ist die obligatorische schriftliche Mitteilung des Käufers an den Verkäufer über die Absicht, das Kaufrecht vor Ablauf des Vertrages auszuüben. Es empfiehlt sich, diesen Vertrag notariell zu beurkunden und ins Grundbuch einzutragen: Dadurch erhält der Käufer ein Vorkaufsrecht und ist vor Ansprüchen Dritter geschützt, die ebenfalls am Kauf der Immobilie interessiert sind.

Privater Kaufvertrag (Contrato de compraventa privado)

Hierbei handelt es sich um eine weitere vorläufige Vereinbarung, die vor der notariellen Beurkundung der Transaktion unterzeichnet wird. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung muss die Prüfung des Objekts und der Unterlagen vollständig abgeschlossen sein. Der Vertrag enthält eine vollständige Beschreibung des Gegenstands, der Bedingungen, Rechte und Pflichten der Parteien. Oftmals leistet der Käufer dem Verkäufer bei Vertragsabschluss eine weitere Anzahlung.

SCHRITT 4: Ausführung einer notariellen Kaufurkunde

Die notarielle Beurkundung der Kaufurkunde ist die Phase, in der die Kauf- und Verkaufstransaktion offiziell formalisiert wird. Die Unterzeichnung erfolgt im Büro eines von den Parteien gewählten Notars, in den meisten Fällen wird diese Wahl vom Käufer getroffen. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung müssen alle Fragen im Zusammenhang mit der Immobiliendokumentation, ihren Belastungen, Zahlungsbedingungen und anderen Aspekten geklärt sein. Der Notar gibt den Inhalt der Urkunde oder ihrer wesentlichen Teile bekannt, woraufhin die Parteien ihr Einverständnis durch Unterzeichnung der Urkunde zum Ausdruck bringen. Wenn eine der Parteien kein Spanisch spricht, ist die Unterstützung eines Dolmetschers erforderlich. Es ist nicht notwendig, dass es sich um einen zertifizierten oder offiziellen Übersetzer handelt: Jeder, der Spanisch spricht, kann helfen. Der Übersetzer bestätigt in eigener Verantwortung die Übereinstimmung des Originals mit der von ihm angefertigten Übersetzung und unterzeichnet gemeinsam mit Verkäufer, Käufer und Notar die notarielle Urkunde. Beim Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer verpflichtet, den aus der Transaktion erzielten Gewinn zu versteuern. Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, muss der Käufer aus steuerlichen Gründen 3 % des Transaktionsbetrags einbehalten und diesen Einbehalt innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung des Kaufvertrags unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars an die Steuerbehörden überweisen 211 (wir empfehlen, die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen). Dieser Betrag muss in der Kaufurkunde angegeben werden. Anschließend muss der Verkäufer selbst die endgültige Steuerberechnung vornehmen, indem er das Formular 210 an die Steuerbehörden übermittelt. Der staatliche Steuerdienst erstattet entweder den Überschuss des zuvor einbehaltenen und gezahlten Betrags oder berechnet eine zusätzliche Steuer für die Zahlung. Bei der Unterzeichnung einer Transaktion im Beisein eines Notars sind folgende Unterlagen erforderlich:

  • Ausweisdokumente für alle Teilnehmer (Reisepass oder Personalausweis und NIE oder Aufenthaltserlaubnis für Ausländer).
  • Notarielle Urkunde über den Erwerb einer Immobilie durch den Verkäufer (Kaufvertrag, Schenkungsurkunde, Erbschaftsurkunde usw.).
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Lizenz zur Erst- oder Zweitbelegung (nicht in allen Regionen Spaniens erforderlich).
  • Energieausweis.
  • Wenn Sie eine Wohnung von einem Bauträger kaufen, erhalten Sie eine Versicherungspolice mit einer Laufzeit von 10 Jahren.
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
  • Letzter Einkommensteuerbeleg (IBI).
  • Bescheinigung über das Fehlen von Steuerschulden.
  • Bestätigung der Anzahlung und anderer Vorauszahlungen.
  • Ein Bankscheck über den Restbetrag, der dem Verkäufer ausgehändigt wird.

Handelt es sich bei einer der Parteien um eine juristische Person, müssen Sie auch Angaben zu den tatsächlichen Eigentümern machen, also zu Personen, die einen Anteil am genehmigten Kapital von mehr als 25 % an dieser juristischen Person besitzen. Eine in Spanien übliche Zahlungsmethode ist ein von einer spanischen Bank ausgestellter Bankscheck, der die Zahlung garantiert. Somit erfolgen Zahlung und Geldeingang sofort und fallen mit dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags zusammen. Eine Kopie des Schecks wird zusammen mit der notariellen Urkunde hinterlegt. Auf Wunsch können sich die Parteien auch für eine Banküberweisung entscheiden, zumal viele Banken neuerdings auch die Möglichkeit der Soforteinzahlung unterstützen. Die Schlüsselübergabe erfolgt gleichzeitig mit der Bezahlung.

SCHRITT 5: Handlungen des Käufers nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags muss der Käufer eine Reihe von Verwaltungsverfahren und anderen Formalitäten durchlaufen. Hier sind die wichtigsten:

Zahlung der mit der Transaktion verbundenen Steuern

Wenn Sie ein neues Gebäude kaufen:

  • Es ist die Mehrwertsteuer (IVA) zu zahlen, die 10 % des Transaktionspreises für Wohnimmobilien und 21 % für Gewerbeimmobilien oder im Bau befindliche Immobilien beträgt.
  • Zusätzlich zur Mehrwertsteuer muss der Käufer die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados – AJD) entrichten, deren Höhe von der Autonomen Gemeinschaft abhängt und in der Regel etwa 0,4 bis 1,5 % des Transaktionspreises beträgt.
  • Die Notargebühr beträgt 0,2 bis 0,5 % des Transaktionspreises.

Der Käufer zahlt auch für seine Kopie des Kaufvertrags – etwa 0,15 Cent pro Seite des Dokuments. Wenn Sie Immobilien auf dem Zweitmarkt kaufen:

  • Der Käufer muss eine Übertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – TPO) zahlen, deren Höhe ebenfalls von der Autonomen Gemeinschaft abhängt und zwischen 4 % und 11 % variiert. Wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, wird höchstwahrscheinlich anstelle der TPO die IVA in Höhe eines allgemeinen Satzes von 21 % berechnet.
  • Die Notargebühr beträgt 0,2 bis 0,5 % des Transaktionspreises.
  • Der Käufer zahlt auch für seine Kopie des Kaufvertrags – etwa 0,15 Cent pro Seite des Dokuments.

Der Verkäufer zahlt:

  • Grundwertsteuer (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU), bekannt als Plusvalía. Tarife und Quoten werden auf kommunaler Ebene festgelegt.
  • Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF für Steuerinländer oder Impuesto sobre la Renta de No Residentes – INRR für Steuerausländer), die als Differenz zwischen den Anschaffungs- und Verkaufskosten abzüglich einer Zahl berechnet wird von Steuern und Spesen.

Eintragung der Transaktion im Grundbuch (Registro de propiedad)

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags in Anwesenheit eines Notars und der Zahlung der Steuern muss die Transaktion im Grundbuch eingetragen werden. Wenn eine Hypothek für den Erwerb einer Immobilie in Spanien vergeben wurde, ist auch der Hypothekenvertrag registrierungspflichtig. In der Regel werden alle Unterlagen vom Notar selbst an das Handelsregister übermittelt und der Käufer muss sich mit dieser Angelegenheit nicht befassen. Die staatliche Gebühr für Registrierungsmaßnahmen wird nach einem progressiven Tarif berechnet und liegt zwischen 0,1 und 0,25 % des Transaktionspreises.

Andere Formalitäten

Sie können sofort nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit anderen Formalitäten beginnen, ohne auf die endgültige Eintragung der Eigentumsübertragung im Register warten zu müssen. Der erste Schritt besteht darin, den Vorsitzenden der Wohnungsbaugesellschaft und die Verwaltungsgesellschaft über den Eigentümerwechsel und die Notwendigkeit einer Neuanmeldung der Quoten für die Eigentumswohnung auf eine neue Person zu informieren. Am bequemsten geht es mit der Verknüpfung mit Ihrem Konto, von dem die Abbuchung automatisch erfolgt. Außerdem ist es unmittelbar nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien erforderlich, die Verträge für Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas) mit dem neuen Eigentümer zu erneuern und eine Hausratversicherung abzuschließen. Für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer ist das städtische Finanzamt zuständig. Informationen über den neuen Eigentümer werden automatisch an ihn gesendet. Danach muss die Steuer einmal im Jahr selbstständig gezahlt oder mit einem Konto verknüpft werden (im Büro der Abteilung oder über Ihr persönliches Konto). Für viele bürokratische Verfahren benötigen Sie möglicherweise ein elektronisches Zertifikat, mit dem Sie viele Verwaltungs- und Steuervorgänge aus der Ferne verwalten können. Und schließlich lohnt es sich, sich an Ihrem Wohnort im Rathaus anzumelden . Eine solche Registrierung ist erforderlich, um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten/erneuern, ein Kind an einer Hochschule anzumelden, eine Gesundheitskarte und eine Verbindung zu einer Klinik zu erhalten, bestimmte Zuschüsse und Arten von Unterstützung zu beantragen und vieles mehr.

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