Покупка недвижимости, будь то основное жилье или отпускное, является одним из самых важных решений в жизни человека. Приобретение недвижимости в Испании – это в действительности стандартный и унифицированный процесс, единый как для граждан и резидентов страны, так и для иностранных покупателей. Тем не менее, он может показаться сложным, если не знать основных этапов и базовых юридических норм.

Приобретение недвижимости в Испании

Недвижимость в Испании может приобретаться с различными целями: личное пользование, инвестиции с целью получения прибыли от сдачи в аренду, инвестиции с целью получения прибыли от перепродажи и т.д. Цели эти надлежит четко определить с самого начала, т.к. они определят выбор типа объекта и его местоположение. В любом случае, испанский рынок недвижимости предлагает широкий спектр возможностей и большой выбор объектов.

Для того чтобы приобрести недвижимость в Испании, необходимо исходить из следующих предпосылок:

• Рынок недвижимости не является однородным как с точки зрения качества, так и инвестиционного потенциала. Каждый объект, заинтересовавший покупателя, требует индивидуальной оценки и анализа по следующим пунктам: возраст постройки, компания-застройщик, текущее состояние, цена в сравнении с ценой сравнимых по характеристикам объектов в этой же зоне и проч. Такой анализ можно провести самостоятельно, через агентство недвижимости или независимого оценщика.
• Возможность торга. В целом, предлагаемые цены обычно включают в себя запас для торга в размере 10%, хотя при удачном стечении обстоятельств можно получить от продавца и более существенную скидку.
• Стороннее финансирование. Если вы не проживаете в Испании и хотите купить недвижимость в ипотеку, имейте в виду, что далеко не все испанские банки работают в этом направлении с иностранцами-нерезидентами. Подбор подходящего банка следует начать как можно раньше, т.к. процедура оформления ипотечного кредита может занять несколько недель, а иногда и месяцев, и это временной фактор, который следует учитывать.

Иностранному покупателю, приобретающему недвижимость в Испании, предстоит пройти административную процедуру, которую мы разделили на 5 этапов:

ЭТАП 1: Шаги, предшествующие подписанию договора купли-продажи

Любая сделка требует предварительной подготовки. Иностранному покупателю требуется получить номер NIE, открыть счет в любом испанском банке, а также оформить доверенность на представление его интересов, если весь процесс купли-продажи будет делегирован другому лицу.

Получение Идентификационного номера иностранца (NIE)

NIE – это личный, уникальный идентификационный номер, который должны иметь все иностранцы, покупающие недвижимость в Испании. Он оформляется в Испании в отделении полиции по работе с иностранными гражданами. Важные условия для получения NIE: заявитель должен находиться на территории Испании легально (например, иметь визу, или быть гражданином или резидентом другой страны с правом безвизового въезда в Испанию), а также сообщить причины, по которым он запрашивает оформление NIE (покупка недвижимости – одна из самых распространенных причин). Также номер NIE можно получить в испанских посольствах и консульских учреждениях за рубежом. Имейте в виду, что этот процесс может занять несколько недель.

NIE абсолютно необходим для последующего выполнения налоговых обязательств, непосредственно связанных с правом собственности, а также для того, чтобы будущая покупка была зарегистрирована в Реестре собственности.

Если вы проживаете за границей, не имеете NIE, собираетесь приобрести недвижимость в Испании, но у вас нет поблизости испанского консульства, самым простым и удобным способом будет выдать доверенность вашему представителю в Испании (агенту по недвижимости, адвокату или налоговому консультанту), чтобы он запросил его за вас с достаточным запасом времени. Доверенность должна быть нотариальной, заверенной Апостилем. Также потребуется перевести ее на испанский язык через присяжного переводчика (Traductor jurado).

Открытие банковского счета в Испании

Наличие банковского счета является обязательным требованием. Во-первых, на счет необходимо будет перевести сумму, требуемую для совершения сделки купли-продажи и уплаты сопутствующих налогов и расходов. Во-вторых, в будущем со счета будут списываться текущие коммунальные расходы, налоги и страховки. Оформление ипотеки также подразумевает открытие счета в банке-кредиторе.

Открыть счет можно лично в любом испанском банке. Требования и условия для открытия счета сильно различаются в зависимости от банка, в частности, необязательно, но желательно, иметь NIE. Некоторые испанские банки позволяют открыть счет по доверенности, поэтому если для получения NIE выдается доверенность, можно также включить в нее пункт о представлении интересов в финансово-кредитных учреждениях. В любом случае, рекомендуется запросить доступ к интернет-банкингу, чтобы управлять счетом удаленно.

Представительство

Покупатель решает, будет он присутствовать лично при сделке, либо будет оформлять куплю-продажу через представителя. В случае действий через представителя доверенность должна быть нотариальной и действительной на момент подписания; также она должна быть надлежащим образом апостилирована или легализована (если она оформляется в стране, не подписавшей Гаагскую конвенцию от 5 октября 1961 года) и сопровождаться присяжным переводом на испанский язык. Также возможно оформить такую доверенность в испанском консульстве – сразу на испанском языке и без необходимости дополнительной легализации.

К доверенности должны прилагаться копии удостоверении личности или паспортов, а также NIE всех доверителей. Если покупателем выступает юридическое лицо, потребуется указать качество, в котором выступает физическое лицо-представитель: доверенное лицо, единоличный управляющий, солидарный или совместный управляющий, исполнительный директор и т.д. К доверенности помимо копии документа, удостоверяющего личность представителя, потребуется приложить документ, подтверждающие его полномочия, а также выписку из соответствующего реестра юридических лиц.

ЭТАП 2: Предварительная проверка недвижимости и чистоты сделки

Проверка объекта адвокатом или профессиональным агентом по недвижимости – обязательный этап сделки, которым ни в коем случае не стоит пренебрегать. На этом этапе запрашиваются и анализируются все документы, касающиеся прав собственности на объект, действующих задолженностей и обременений, а также соблюдения иных требований действующего законодательства.

Основные документы, которые необходимо получить и проверить:

1. Выписка из Реестра собственности (Nota Simple Informativa): в ней фигурируют все собственники недвижимости с указанием долей, характеристики объекта, действующие ограничение и обременения, включая ипотечные кредиты. Выписка является публичным документом и может запрашиваться абсолютно любым лицом без согласия собственника.
2. Выписка из кадастра с указанием ориентировочной рыночной стоимости объекта Valor de Referencia: полученные сведения позволят заранее рассчитать налоги, которые обязан уплатить покупатель. Ориентировочная рыночная стоимость, хранящаяся в кадастре и подлежащая регулярному пересмотру, может не совпадать с реальной ценой сделки купли-продажи (как правило, она бывает выше), но именно от нее ведется расчет ряда налогов.
3. Квитанция об оплате годового налога на недвижимое имущество – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Продавец обязан предоставить последнюю квитанцию об уплате этого налога (в дальнейшем его потребует и нотариус). Этот документ подтверждает, что на момент продажи все налоговые обязательства по недвижимости выполнены. Для большей уверенности в отсутствии задолженностей за прошлые годы можно также запросить сертификат об их отсутствии или предыдущие квитанции. Важно помнить, что задолженность по налогам в случае признания предыдущего владельца неплатежеспособным может быть наложена в качестве обременения на сам объект. Как следствие, уже новому собственнику придется решать возникшие проблемы. Кроме того, в договоре купли-продажи можно предусмотреть пропорциональное разделение налога за текущий год между продавцом и покупателем, что является честным решением для обеих сторон.
4. Протоколы собрания собственников: если объект является частью жилого комплекса/урбанизации, т.е. имеется сообщество собственников и элементы общего пользования (бассейн, сад, лифт, двор, гараж, солярий и т.д.), настоятельно рекомендуется проверить последние протоколы общего собрания. В этих протоколах будут фигурировать решения об экстренных взносах, должниках, открытых судебных процессах, новых нормативах и прочие важные моменты.
5. Градостроительный сертификат: в первую очередь он требуется при покупке земельного участка, т.к. содержит сведения о категории земли (городская, сельская и т.д.), типе и площади разрешенной застройки.
6. Сертификат об отсутствии задолженности перед сообществом собственников: когда недвижимость является частью сообщества собственников (многоквартирное здание, жилой комплекс, урбанизация и т.д.), необходимо запросить сертификат об отсутствии задолженности по квотам через президента жилтоварищества или управляющую компанию. Нотариус, заверяющий сделку, также обязан удостовериться в отсутствии задолженности. Если после совершения сделки всплывут какие-либо долги, покупатель будет отвечать за них в пределах части года, в котором приобретается недвижимость, и трех предыдущих лет.
7. Устав кондоминиума (Estatutos de la Comunidad de Propietarios) – ключевой документ, регламентирующий правила и нормы, обязательные к соблюдению всеми жильцами. Особое внимание в нем уделяется ограничениям: внешнему виду фасадов, террас, балконов, тентов, навесов и т.д. Также в уставе прописывается ограничения или запрет на краткосрочную туристическую аренду.
8. Лицензия на туристическую аренду (Licencia de viviendas de uso turístico): если недвижимость имеет туристическую лицензию, и покупатель намерен продолжать эту деятельность, необходимо проверить, можно ли переоформить существующую лицензию на имя нового собственника. Административное законодательство в области туристической аренды и лицензирования отличается в каждом регионе. Если жилье не имеет туристической лицензии, а объект приобретается с целью сдачи в краткосрочную аренду, рекомендуется провести предварительный градостроительный анализ: проверить, подходит ли недвижимость для использования в качестве туристического жилья в соответствии с действующими требованиями и нет ли запрета на выдачу туристических лицензий в данном муниципалитете.
9. Лицензия на ведение деятельности: когда речь идет о помещениях, предназначенных для определенной экономической деятельности, и покупатель намерен сохранить существующую лицензию, необходимо проанализировать местные законодательные нормы с точки зрения возможности передачи этой лицензии.
10. Лицензия на строительные работы и лицензия на первичное заселение (Licencia de obras и Licencia de primera ocupación). Приобретая жилье в Испании на стадии строительства, важно проверить наличие лицензии на строительство (Licencia de obras), подтверждающей законность работ. Для жилья, сданного в эксплуатацию, необходима лицензия на первичное заселение, гарантирующая его соответствие жилым и санитарным нормам. В случае с вторичным рынком может потребоваться лицензия на вторичное заселение или сертификат пригодности жилья (Cédula de habitabilidad).
11. Техническое заключение о состоянии здания (Certificado de Inspección Técnica del Edificio). В зависимости от региона Испании, документ, подтверждающий техническое состояние здания, называется по-разному: Informe de evaluación del edificio de viviendas в Валенсийском сообществе (для зданий старше 50 лет, как многоквартирных, так и индивидуальных), Informe de Evaluación de Edificios в Мурсии, Certificado de Aptitud del Edificio в Каталонии и т.д. Основное назначение сертификата – зафиксировать техническое состояние здания, его основные характеристики, соответствие действующим нормативам законодательство, а также класс энергоэффективности.
12. Энергетический сертификат (Certificado de eficiencia energética). В настоящее время этот документ требуется не только для совершения сделки, но даже для публикации объявления о продаже недвижимости. В сертификате отражается класс энергоэффективности, присвоенный объекту. Некоторые банки предлагают льготные условия по ипотеке для объектов с высоким классом энергоэффективности.

На этапе предварительной проверки нелишним будет убедиться в отсутствии захватчиков жилья, а также наличии или отсутствии арендаторов.

Смена владельца недвижимости в Испании не влечет за собой автоматическую необходимость для арендатора покидать жилье, тем более, если он выполняет все договорные обязательства в части арендной платы. Законодательство страны защищает права жильцов, позволяя им продолжить проживать в квартире или доме на основании текущего договора аренды и всех предусмотренных законом пролонгаций. Также не стоит забывать, что по закону арендаторы обладают преимущественным правом покупки в случае выставления их жилья на продажу. Если в договоре не указано обратное, арендодатель-продавец обязан уведомить арендаторов о продаже и получить от них письменный отказ от имеющегося у них преимущественного права.

Куда сложнее может оказаться ситуация, если жилье занято захватчиками или арендаторами-неплательщиками. Судебные процессы по их выселению могут быть длительными и сложными, поэтому еще на этапе анализа ситуации многие потенциальные покупатели отказываются от сделки. В идеале недвижимость должна быть свободна от арендаторов и захватчиков на момент сделки, что обычно фиксируется в договоре купли-продажи.

ЭТАП 3. Составление и подписание частных договоров

До момента подписания нотариальной купчей продавец и покупатель, как правило, подписывают один или несколько частных договоров. В данном вопросе нет четких правил и требований: выбор договоров определяется соглашением сторон. Самыми распространенными частными договорами, предшествующими нотариальному заверению сделки, выступают: договор бронирования, договор задатка, договор о праве выкупа, частный договор купли-продажи.

Договор бронирования (Contrato de reserva)

Нередко после осмотра объекта, даже если он понравился, покупателю требуется время на принятие решения, изучение документов и, возможно, переговоры с продавцом относительно цены. В таких случаях сам продавец или агентство недвижимости может предложить покупателю подписать договор бронирования, чтобы временно снять объект в продажи. Содержание такого договора может значительно отличаться в каждом конкретном случае, но главная его цель — подтвердить интерес покупателя к объекту и зарезервировать его до определенной даты, когда будет подписан соответствующий договор задатка или непосредственно договор купли-продажи.

Рекомендуется, чтобы договор бронирования (как, впрочем, и все другие договоры) составлял юрист, поскольку этот договор может быть признан на практике предварительным договором или даже договором задатка с экономическими последствиями для обеих сторон.

Договор задатка (Contrato de arras)

Договор задатка, известный в Испании как «Contrato de Arras», очень важен, т.к. служит официальным подтверждением согласия между покупателем и продавцом по всем ключевым вопросам сделки. Подписывая этот документ, стороны закрепляют готовность перейти к оформлению нотариальной купчей.

При подписании договора задатка покупатель вносит сумму в размере от 5 до 15% от цены сделки. Эта сумма фиксируется в договоре и в последующем учитывается при итоговом расчете в момент оформления сделки у нотариуса. Таким образом, договор задатка не только закрепляет достигнутые сторонами договоренности, но и обеспечивает финансовую гарантию их исполнения, что делает процесс покупки недвижимости в Испании более предсказуемым и защищенным для обеих сторон.

Условия договора задатка, во-первых, не должны противоречить нормам действующего законодательства; во-вторых, являются обязательными для обеих сторон. После подписания договора задатка объект недвижимого имущества резервируется за покупателем на определенный срок, в течение которого готовится сделка (собирается пакет документов для нотариуса, решаются финансовые вопросы (перевод денег на испанский счет, согласования ипотечного кредита и т.д.)).

Договоры задатка в Испании бывают нескольких видов; самый распространенный – Contrato de arras penitenciales. Он может быть расторгнут в любой момент времени любой из сторон, при этом условия расторжения должны быть четко оговорены в самом договоре или регламентированы законодательством. В случае отказа от сделки последствия для сторон могут быть различными. Если покупатель становится инициатором расторжения без уважительной причины, он лишается ранее внесенного залога в качестве компенсации за нарушение условий договора. В ситуации, когда отмена сделки происходит по причине действий продавца, последний обязан не только вернуть залог, но и выплатить дополнительно компенсацию в такой же сумме. Особый случай предусматривается для ситуаций, когда отказ в предоставлении ипотечного кредита становится причиной срыва сделки – это условие можно прописать заранее, обязав продавца вернуть лишь сумму залога без компенсации.

Договор о праве выкупа (Contrato de opción de compra)

Договор о праве выкупа представляет собой предварительное соглашение, по которому продавец предоставляет покупателю исключительное право решать, выходить ли на окончательную сделку в течение определенного срока и на определенных условиях. Как правило, таким образом оформляется аренда с правом выкупа. Срок действия такого договора может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет, а в случае аренды вся арендная плата может быть учтена при окончательном расчете.

Важным моментом является обязательное письменное уведомление продавца со стороны покупателя о намерении воспользоваться правом покупки до истечения срока действия договора.

Рекомендуется оформлять данный договор в нотариальном виде и регистрировать его в Реестре собственности: это закрепляет за покупателем преимущественное право и обеспечивает защиту от претензий третьих лиц, также заинтересованных в приобретении объекта.

Частный договор купли-продажи (Contrato de compraventa privado)

Это еще один промежуточный договор, который подписывается до нотариального оформления сделки. На момент его подписания проверка объекта и документов должна быть полностью завершена. В договоре фиксируется полное описание объекта, условия, прав и обязанностей сторон. Нередко в момент подписания договора покупатель передает продавцу еще один авансовый платеж.

ЭТАП 4: Оформление нотариального акта купли-продажи

Нотариальное оформление купчей – это этап, когда официально оформляется сделка купли-продажи. Подписание проводится в офисе нотариуса, выбранного сторонами, чаще всего этот выбор делает покупатель. На момент подписания все вопросы, связанные с документацией на недвижимость, ее обременениями, условиями оплаты и другими аспектами, должны быть урегулированы. Нотариус озвучивает содержание акта или его существенные части, после чего стороны выражают свое согласие, подписывая документ.

Если одна из сторон не владеет испанским языком, потребуется помощь переводчика. Необязательно, чтобы это был дипломированный или официальный переводчик: помочь может любой человек, владеющий испанским языком. Переводчик под свою ответственность подтверждает соответствие оригинала и сделанного им перевода и вместе с продавцом, покупателем и нотариусом подписывает нотариальный акт.

При продаже недвижимости продавец обязан уплатить налог с полученной прибыли от сделки. Если продавец не является резидентом Испании, покупатель, в качестве меры обеспечения налогообложения, обязан удержать 3% от суммы сделки и перечислить это удержание в налоговые органы в течение месяца после подписания купчей, используя установленную форму 211 (рекомендуем обратиться за помощью к налоговому консультанту). Эта сумма должна быть указана в акте купли-продажи. Затем уже сам продавец должен будет провести окончательный расчет по налогу, представив в налоговые органы форму 210. Государственная налоговая служба либо вернет излишек ранее удержанной и внесенной суммы, либо доначислит налог к уплате.

При подписании сделки в присутствии нотариуса потребуются следующие документы:

• Документы, удостоверяющие личность всех участников (паспорт или удостоверение личности, а также NIE или вид на жительство для иностранцев).
• Нотариальный акт о приобретении недвижимости продавцом (купчая, акт дарения, акт вступления в наследство и т.д.).
• Сертификат о пригодности жилья или лицензия на первичное или вторичное заселение (требуется не во всех регионах Испании).
• Энергетический сертификат.
• Если покупается жилье от застройщика, 10-летний страховой полис.
• Сертификат об отсутствии задолженности перед сообществом собственников.
• Последняя квитанция об уплате налога на недвижимое имущество (IBI).
• Сертификат об отсутствии налоговых задолженностей.
• Подтверждение внесения задатка и иных авансовых платежей.
• Банковский чек на остаток суммы, который будет передан продавцу.

Если одна из сторон является юридическим лицом, также потребуется предоставить информацию о реальных владельцах, то есть физических лицах, владеющих долей уставного капитала свыше 25% в этом юридическом лице.

В Испании распространенным способом оплаты является банковский чек, выпущенный испанским банком, который гарантирует его оплату. Таким образом, платеж и получение денег происходят мгновенно и совпадают с моментом подписания купчей. Копия чека подшивается к нотариальному акту. При желании стороны могут выбрать и банковский перевод, тем более что в последнее время многие банки поддерживают опцию моментального зачисления средств. Одновременно с оплатой происходит передача ключей.

ЭТАП 5: Действия покупателя после подписания нотариального акта купли-продажи

После подписания купчей покупателю предстоит пройти еще ряд административных процедур и прочих формальностей. Вот основные из них:

Уплата налогов, связанных со сделкой

Если покупается новостройка:

• Необходимо уплатить НДС (IVA), который составляет 10% от цены сделки для жилых объектов и 21% для коммерческих или находящихся на этапе строительства.
• Кроме НДС, покупатель должен уплатить гербовый налог (Actos Jurídicos Documentados — AJD), размер которого зависит от автономного сообщества и обычно составляет около 0,4 до 1,5% от цены сделки.
• Гонорар нотариуса – от 0,2 до 0,5% от цены сделки.

Также покупатель оплачивает свою копию купчей – примерно 0,15 центов за каждую страницу документа.

Если покупается недвижимости на вторичном рынке:

• Покупатель должен уплатить налог на передачу права собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — TPO), размер которого также зависит от автономного сообщества и варьируется от 4% до 11%. Если продавцом выступает юридическое лицо, то, скорее всего, вместо TPO будет начисляться IVA по общей ставке 21%.
• Гонорар нотариуса – от 0,2 до 0,5% от цены сделки.
• Также покупатель оплачивает свою копию купчей – примерно 0,15 центов за каждую страницу документа.

Продавец уплачивает:

• Налог на прирост стоимости земель (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — IIVTNU), известный как Plusvalía. Ставки и коэффициенты устанавливаются на уровне муниципалитета.
• Налог на прибыль (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — IRPF для налоговых резидентов или Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR для налоговых нерезидентов), который рассчитывается как разница между стоимостью приобретения и продажи, за вычетом ряда налогов и расходов.

Регистрация сделки в Реестре собственности (Registro de propiedad)

После подписания купчей в присутствии нотариуса и уплаты налогов сделку необходимо зарегистрировать в Реестре собственности. Если для покупки недвижимости в Испании оформлялась ипотека, то регистрации подлежит и ипотечный договор. Как правило, все документы отправляет в реестр сам нотариус и покупателю не приходится заниматься этим вопросом.

Госпошлина за регистрационные действия рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет от 0,1 до 0,25% от цены сделки.

Прочие формальности

К прочим формальностям можно приступать сразу после подписания купчей, не дожидаясь окончательной регистрации перехода права собственности в реестре. Первое, с чего следует начать, так это уведомить президента жилтоварищества и управляющую компанию о смене владельца и необходимости переоформить квоты за кондоминиум на новое лицо. Удобнее всего сделать привязку к своему счету, с которого списания будут производиться автоматически.

Также сразу после приобретения недвижимости в Испании необходимо переоформить договоры на коммунальные услуги (электричество, вода, газ) на нового владельца, оформить страховку на жилье. Начислением годового налога на недвижимость занимается муниципальный налоговый департамент. Сведения о новом владельце поступят в него автоматически, после этого налог нужно будет оплачивать раз в год самостоятельно, либо сделать привязку к счету (в офисе департамента или через личный кабинет). Для многих бюрократических процедур может понадобиться электронный сертификат, который позволит удаленно управлять многими административными и фискальными процессами.

И, наконец, стоит зарегистрироваться по месту жительства в мэрии. Такая регистрация необходима для получения/продления вида на жительство, записи ребенка в колледж, получения санитарной карты и привязки к поликлинике, оформления некоторых субсидий и видов помощи и многого другого.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!