Продаж нерухомості в Іспанії передбачає сплату податків з боку продавця, одним із яких є IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — податок на приріст вартості земель міського призначення. Замість довгої офіційної назви частіше використовується коротший термін — Plusvalía Municipal.
Plusvalía Municipal в Іспанії належить до муніципальних податків; відповідно, ставки, пільги та можливість отримання розстрочки регулюються на місцях. У різних муніципалітетах угоди на однакову суму можуть вимагати сплати різних сум податку, попри те, що базові принципи розрахунку єдині для всієї країни. Щоб точно розрахувати Plusvalía Municipal ще на етапі планування угоди, можна скористатися калькулятором на сайті мерії того муніципалітету, де територіально розташована нерухомість, або звернутися до податкового консультанта, хестора чи рієлтора, який супроводжує купівлю-продаж.
Податкова реформа 2021 року затвердила два методи розрахунку податку, залишивши за продавцем право обрати найвигідніший на власний розсуд: метод реальної оцінки (Método de estimación directa/real) або метод об’єктивної оцінки (Método de estimación objetiva). За замовчуванням застосовується другий метод — об’єктивний. Щоб застосувати реальний, необхідно письмово зафіксувати цей намір у момент підписання угоди в нотаріуса.
Plusvalía Municipal: характер податку
Plusvalía Municipal стягується не з самого продажу нерухомості (прибуток від угоди оподатковується IRPF або IRNR — податками на доходи фізичних осіб, резидентів і нерезидентів). Податком Plusvalía Municipal обкладається приріст вартості земельної ділянки, на якій розташований об’єкт нерухомості. У момент купівлі житла або комерційного приміщення земля мала певну вартість. І передбачається, що до моменту продажу навколишня інфраструктура покращилася, відбулося загальне підвищення цін, інфляція, а отже, земля подорожчала. Саме це «подорожчання» муніципалітети і прагнуть оподаткувати.
Обов’язок зі сплати Plusvalía Municipal виникає не лише при продажу нерухомості в Іспанії, а й при отриманні нерухомості у спадщину або в дар.
Методи розрахунку Plusvalía Municipal у 2026 році
Метод об’єктивної оцінки не враховує фактичний прибуток, а орієнтується на строк володіння нерухомістю:
- Як розраховується: береться кадастрова вартість землі (вона вказана в квитанції про сплату податку на нерухоме майно IBI), і до неї застосовується коефіцієнт, який залежить від кількості років володіння об’єктом, а до підсумкового результату — чинна відсоткова ставка.
- Кому вигідний: як правило, тим, хто продає нерухомість, що значно зросла в реальній ціні, але з відносно стабільною кадастровою вартістю. Це «математичний» метод, який не враховує коливання ринку нерухомості.
Коефіцієнти та ставки визначаються на рівні муніципалітетів. На державному рівні встановлюються максимальні значення, які муніципалітети не повинні перевищувати. У 2026 році уряд виступив з ініціативою підвищити коефіцієнти (з метою «покарання» за спекулятивні угоди, особливо в перші 15 років володіння), але законопроєкт не пройшов процедуру схвалення, і максимальні коефіцієнти залишилися на рівні 2024 року.
Метод реальної оцінки ґрунтується на фактичному прибутку від продажу нерухомості в Іспанії:
- Як розраховується: із ціни продажу віднімається ціна купівлі. До отриманої різниці застосовується відсоток, що відображає частку вартості землі в загальній кадастровій вартості об’єкта (цю частку можна розрахувати за даними, зазначеними у квитанції з податку на нерухоме майно IBI), а до підсумкового результату — чинна в муніципалітеті відсоткова ставка.
- Кому вигідний: тим, хто продає нерухомість через короткий час після купівлі або в умовах ринку з мінімальним зростанням цін. Якщо реальний прибуток від продажу невеликий, цей метод зазвичай виявляється вигіднішим.
Plusvalía Municipal у 2026 році на прикладі Бенідорма
Щоб порівняти обидва методи, розрахуємо Plusvalía Municipal у 2026 році на конкретних прикладах.
Приклад 1. Дано: у грудні 2011 року в Бенідормі було куплено бунгало за 64.000 €, у березні 2026 року його було продано за 160.000 €. Згідно з останньою квитанцією з податку на нерухоме майно IBI, кадастрова вартість нерухомості становить 55.000 €, з них: 15.000 € — кадастрова вартість землі, 40.000 € — кадастрова вартість будівлі.
Plusvalía Municipal до сплати: 405,00 € за методом об’єктивної оцінки та 7.853,76 € за методом реальної оцінки.
Приклад 2. Дано: у липні 2005 року в Бенідормі було куплено бунгало за 155.000 €, у березні 2026 року його було продано за 160.000 €. Згідно з останньою квитанцією з податку на нерухоме майно IBI, кадастрова вартість нерухомості становить 55.000 €, з них: 15.000 € — кадастрова вартість землі, 40.000 € — кадастрова вартість будівлі.
Plusvalía Municipal до сплати: 1.800,00 € за методом об’єктивної оцінки та 409,05 € за методом реальної оцінки.
Як ми згадували вище, метод об’єктивної оцінки застосовується за замовчуванням. Для застосування методу реальної оцінки необхідно:
- надати нотаріусу, який посвідчує угоду, першу купчу, де вказана ціна купівлі (при отриманні нерухомості в дар або у спадщину — відповідний нотаріальний акт);
- у момент підписання угоди додати до документів письмову заяву про намір застосувати метод реальної оцінки, ґрунтуючись на отриманому прибутку.
Хто зобов’язаний платити Plusvalía Municipal в Іспанії?
Податок Plusvalía Municipal сплачує продавець нерухомості. Але обов’язки з утримання, декларування та перерахування до бюджету можуть бути покладені таким чином:
- на самого продавця, якщо він є податковим резидентом Іспанії;
- на покупця, якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії. У цьому випадку необхідна сума утримується покупцем із продавця в момент оформлення купчої та розрахунку за угодою в присутності нотаріуса. Тобто платником усе одно виступає продавець, але адміністративна процедура декларування та перерахування утриманої суми покладається на покупця.
На сплату податку дається 30 робочих днів з моменту підписання угоди в нотаріуса. Важливо не пропустити строк, адже штрафи за прострочення можуть становити від 5% до 20%. Нерідко муніципалітети затверджують пільги з цього податку при угодах з основним житлом або у випадку вступу у спадщину.
Якщо нерухомість в Іспанії продається з нульовим прибутком або зі збитком, обов’язок зі сплати Plusvalía Municipal не виникає, оскільки метод реальної оцінки дасть від’ємний результат. Також муніципальним податком не обкладається продаж об’єктів історичного, художнього або культурного інтересу.
Дізнатися більше інформації про купівлю житла в Іспанії ви можете з наших статей:
- Процедура купівлі нерухомості в Іспанії;
- 10 порад при купівлі нерухомості в Іспанії;
- Як взяти іпотеку в Іспанії. Документи для іпотеки в Іспанії;
- Податки в Іспанії для нерезидентів — власників нерухомості.
У вас залишилися запитання щодо податку при продажу нерухомості в Іспанії — Plusvalía Municipal? Зверніться по допомогу до наших фахівців, заповнивши форму на сайті або замовивши зворотний дзвінок. Також ми завжди раді бачити вас у наших офісах.
