Долгосрочная аренда в Испании – одно из основных направлений бизнеса на рынке недвижимости, способное приносить собственникам недвижимости хороший и стабильный доход. Однако иногда случается так, что при составлении договора аренды в Испании нарушаются права одной из сторон, чаще всего – арендатора.
При подписании договора аренды в Испании арендаторы иногда сталкиваются с проблемой включения в него несправедливых условий. Чем же грозит арендатору подписание договора аренды в Испании с противоречащему закону условиями? Портал idealista подготовил статью, в которой перечисляются самые распространенные пункты договора аренды недвижимого имущества в Испании, которые могут включать в себя несправедливые по отношению к арендатору, противоречащие действующему закону (Ley de Arrendamientos Urbanos) условия. Представляем вашему вниманию перевод этой статьи.
Длительность контракта
В соответствии с действующим законодательством (Ley de Arrendamientos Urbanos), арендодатель, являющийся физическим лицом, обязуется продлять контракт аренды на протяжении минимум 5 лет. Если в качестве арендодателя выступает юридическое лицо, срок увеличивается до 7 лет.
Это означает, что арендатор имеет право занимать жилую площадь на протяжении 5 лет в первом случае и 7 лет – во втором, и условия контракта, согласно которым арендатор должен освободить жилье раньше этого срока, если этого потребует арендодатель, является несправедливыми, противоречащими закону и потому недействительными.
Также является недействительным условие, согласно которому по истечении установленных законом 5 (7) лет арендодатель может попросить арендатора съехать, не предупредив его заранее о намечающихся изменениях. По закону, если арендодатель не предупредил арендатора о том, что по истечении указанного выше срока он должен освободить жилье, контракт продляется еще на три года.
Обязательство проживания в течение определенного срока
По закону, арендатор при заключении контракта должен прожить в арендованной собственности не менее 6 месяцев. Пункты контракта, устанавливающие сроки, которые превышают вышеназванный, признаются недействительными.
Компенсация за преждевременное освобождение жилья арендатором
Если арендатор съезжает раньше установленного договором срока, арендодатель может потребовать компенсацию, размер которой не может быть выше суммы одной месячной арендной платы за каждый год, оставшийся до завершения контракта. Пункты контракта, устанавливающие размер компенсации, превышающий обозначенный выше, считаются недействительными.
Повышение размера арендной платы в течение первых пяти лет действия контракта
Согласно закону, размер арендной платы не может быть изменен в течение первых пяти лет действия договора аренды. Таким образом, любой пункт, в котором прописывается возможность повышения арендной платы в случае, к примеру, улучшения состояния жилья (ремонт), считается недействительным.
Требование оплаты нескольких месяцев вперед
Согласно действующему закону, арендодатель не может требовать с арендатора оплату за несколько месяцев вперед. Оплата производится помесячно. Таким образом, любой пункт договора, согласно которому арендатор обязан внести оплату за несколько месяцев, считается недействительным.
Вменение арендатору обязательств по ремонту жилья
Согласно статье 21 действующего закона (Ley de Arrendamientos Urbanos), обязанности по ремонту жилья несет собственник. В зону ответственности арендатора входит лишь мелкий текущий ремонт, а также ремонт собственности арендодателя, получившей повреждения по вине арендатора. Таким образом, пункт контракта, обязывающий арендатора произвести, например, ремонт помещения, пострадавшего от повышенной влажности, считается недействительным.
Затраты на оформление контракта
Если в качестве арендодателя выступает юридическое лицо, оно обязано взять на себя все затраты, связанные с оформлением контракта аренды. Условия контракта, обязующие арендатора оплачивать данные расходы, в этом случае считаются недействительными.
Свободный доступ в сданное в аренду жилье со стороны арендодателя
Иногда в контракт аренды включается пункт, согласно которому арендодатель имеет право в любой момент времени наведаться в сдаваемое в аренду жилье, чтобы, например, проверить, в каком состоянии оно находится. Согласно статье 18 действующего закона, данный пункт нарушает право арендатора на неприкосновенность жилья, а поэтому считается недействительным.
Если вы арендуете жилье, внимательно изучите условия контракта и помните о своих правах как арендатора. Если же вы являетесь собственником жилья и собираетесь сдавать его в долгосрочную аренду, имейте в виду все перечисленные выше моменты. Лучше всего доверить составление договора аренды в Испании квалифицированному специалисту, который разработает контракт, в котором будут соблюдаться права как арендатора, так и арендодателя. В том числе, грамотный подход к выбору специалиста по аренде может уберечь собственника от такого во всех смыслах неприятного явления, как окупас.
