Spanje trekt al lange tijd buitenlandse investeerders aan vanwege het gunstige klimaat, de goed ontwikkelde infrastructuur, de betaalbare huizenprijzen en de hoge levensstandaard. Het milde mediterrane klimaat, de beschikbaarheid van hoogwaardige gezondheids- en onderwijsdiensten, en de duidelijke immigratie- en belastingwetgeving maken dit land een populaire keuze voor mensen die een huis willen kopen of een bedrijf in het buitenland willen starten. Bovendien biedt Spanje relatief betaalbare prijzen voor voedsel, brandstof, communicatiediensten en nutsvoorzieningen in vergelijking met andere EU-landen. Spanje heeft de afgelopen jaren ook actief zijn immigratiewetgeving gemoderniseerd en trekt buitenlandse investeerders, hooggekwalificeerde specialisten en alle professionals aan die op afstand kunnen werken zonder banen van de lokale bevolking over te nemen. Sinds 2022 is het Digital Nomad-visum ingevoerd, waarmee IT-specialisten en andere digitale beroepen legaal in Spanje kunnen wonen en werken, terwijl ze recht hebben op belastingvoordelen en vereenvoudigde voorwaarden voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning. Voor Oekraïense burgers die overwegen te investeren in onroerend goed in het buitenland, vertegenwoordigt Spanje dus een unieke combinatie van een gunstig klimaat, goede infrastructuur, betaalbare prijzen en een flexibel systeem voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning. Bovendien is Spanje niet alleen aantrekkelijk vanuit toeristisch en investeringsoogpunt, maar ook als land voor permanente vestiging.

Waar kunnen Oekraïners het beste onroerend goed kopen?

De keuze van de regio voor de aankoop van onroerend goed in Spanje hangt af van verschillende factoren: klimaatomstandigheden, prijsbeleid en infrastructuur. De meest aantrekkelijke regio's en provincies voor Oekraïners, maar ook voor andere buitenlanders, zijn de volgende:

• De provincie Alicante ( aan de Costa Blanca ) is een van de populairste bestemmingen voor buitenlandse kopers van onroerend goed. De prijzen zijn hier nog steeds relatief betaalbaar en het milde klimaat zorgt ervoor dat u er het hele jaar door comfortabel kunt wonen. Veel plaatsen blijven ondergewaardeerd door investeerders, vooral die op 10-15 km van de zee: daar vindt u zeer winstgevende aanbiedingen, zowel op de secundaire markt als rechtstreeks van projectontwikkelaars. Over het algemeen staat de provincie Alicante bekend om zijn stranden , toeristische infrastructuur en gevarieerde aanbod op de vastgoedmarkt.
• De regio Murcia ( Costa Cálida ) is een andere aantrekkelijke plek om een huis te kopen. Murcia is een ongelooflijk mooie regio met een pittoreske kustlijn, zeer rustig, kalm en comfortabel om in te wonen. De huizenprijzen blijven hier ook betaalbaar.
• Valencia en haar voorsteden vormen de hoofdstad van de regio Valencia, ideaal voor wie waarde hecht aan het stadsleven, maar niet zonder comfort en gemak. Valencia is de derde grootste stad van Spanje en wordt volgens talloze openbare onderzoeken van de afgelopen jaren beschouwd als een van de meest comfortabele steden om te wonen, niet alleen in Spanje, maar zelfs in Europa. Het is een uitstekende keuze voor wie in een grote stad wil wonen, maar niet klaar is voor drukke megasteden.
• De provincie Malaga ( Costa del Sol ) is van oudsher een van de populairste bestemmingen onder buitenlandse investeerders. Het is een van de zonnigste plekken van Spanje en trekt mensen aan die waarde hechten aan comfort, prestige, moderne service en een rijke natuur. De vastgoedprijzen variëren hier van stad tot stad en van dorp tot dorp – er is genoeg te kiezen.
• Noord-Spanje (Galicië, Asturië, Cantabrië) is een ideale optie voor wie niet van hitte houdt. Het klimaat is hier milder, met gematigde zomertemperaturen. Deze regio's kenmerken zich door een rustiger levensritme, een lagere bebouwingsdichtheid, een rijke natuur en een gematigde toeristenstroom. De vastgoedprijzen in de noordelijke regio's zijn ook lager dan in het zuiden, wat dit deel van Spanje aantrekkelijker maakt voor investeerders.

De procedure voor het kopen van onroerend goed in Spanje door Oekraïners

Voor Oekraïners omvat het kopen van onroerend goed in Spanje een aantal standaardstappen:

1. Het verkrijgen van een buitenlands identificatienummer (NIE). Dit nummer is vereist voor alle administratieve en fiscale transacties met betrekking tot de aankoop van onroerend goed in Spanje. Het NIE-certificaat wordt alleen afgegeven als de koper geen Spaanse verblijfsvergunning heeft.
2. Het openen van een rekening bij een commerciële bank in Spanje. Alle financiële transacties worden via deze rekening uitgevoerd, inclusief de eerste storting van geld voor de aankoop van onroerend goed, de betaling van de transactie door middel van een bankcheque, en de betaling van belastingen en nutsvoorzieningen.
3. Voorafgaande inspectie van het geselecteerde onroerend goed. Hierbij worden de juridische zuiverheid van de transactie, de aanwezigheid van eventuele lasten of schulden, de overeenstemming van het onroerend goed met de opgegeven kenmerken en de bevoegdheden en eigendomsrechten van de verkoper gecontroleerd.
4. Ondertekening van het koopcontract (Contrato de Arras). In deze fase doet de koper een aanbetaling van 5-15% van de waarde van het onroerend goed, waarmee hij de intentie vastlegt om de transactie te voltooien. Het koopcontract is een belangrijk document dat de belangrijkste voorwaarden van de koop en verkoop vastlegt, inclusief de gronden voor weigering van de transactie en de sancties voor beide partijen.
5. Onderhandelingen met de bank over het verkrijgen van een hypothecaire lening (indien nodig).
6. Het passeren van de notariële koopakte ( Escritura Pública de Compraventa ). De ondertekening van de notariële akte vindt plaats in aanwezigheid van de notaris en beide partijen bij de transactie. Op dit punt vindt de definitieve overdracht van het onroerend goed van de verkoper aan de koper plaats, worden de commissies van de tussenpersonen betaald en worden (indien nodig) bepaalde bedragen ingehouden voor toekomstige belastingbetalingen.
7. Registratie van de notariële verkoopakte in het Kadaster (Registro de Propiedad).

Documenten vereist bij het ondertekenen van een notariële koopakte

Om onroerend goed in Spanje te kopen, moet u de volgende documenten voorbereiden:

• Geldig paspoort en NIE-certificaat of TIE-verblijfskaart (zowel van verkoper als koper);
• Een notariële volmacht, indien de belangen van de koper door een daartoe bevoegde persoon worden behartigd;
• Depositoovereenkomst;
• Documenten over voorschotten;
• Bankcheque voor het resterende bedrag;
• Laatste jaarlijkse onroerendgoedbelastingontvangst van de IBI (van de verkoper);
• Verklaring van geen openstaande schuld op het appartementsrecht (van de verkoper);
• Energiecertificaat (van de verkoper).

Daarnaast kan bij het ondertekenen van de notariële koopakte de originele koopakte van het onroerend goed vereist zijn, of documenten van de projectontwikkelaar als er nieuwe woningen worden gekocht, een vergunning voor primaire of secundaire bewoning, een certificaat uit het kadastraal register waaruit de Valor de Referencia blijkt – de geschatte marktprijs van het onroerend goed die wordt gebruikt voor de berekening van de belastingen.

Belastingen bij aankoop van onroerend goed in Spanje

Voor Oekraïners gaat de aankoop van onroerend goed in Spanje gepaard met de betaling van verschillende soorten belastingen, die afhankelijk zijn van het type onroerend goed (nieuwbouw of secundaire markt) en de kosten ervan:

1. Belasting over de toegevoegde waarde (IVA): Als een nieuw onroerend goed van een projectontwikkelaar wordt gekocht, moet de koper btw (IVA) betalen. Voor woningen is het tarief 10%, voor commercieel onroerend goed 21%.
2. Overdrachtsbelasting (Actos Jurídicos Documentados, AJD): te betalen bij de aankoop van een nieuwe woning, btw-plichtig; het tarief varieert afhankelijk van de autonome regio waarin de woning zich bevindt. Het ligt meestal tussen 0,4% en 1,5%.
3. Overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP): bij aankoop van een woning op de secundaire markt wordt de ITP-belasting geheven in plaats van de btw. Het belastingtarief varieert gemiddeld van 1% tot 11%, afhankelijk van de regio.
4. Bijkomende kosten: bijkomende kosten zijn onder meer de notariskosten en de inschrijving van de akte in het Kadaster. Notariskosten bedragen doorgaans 0,2% tot 0,5% van het transactiebedrag. De staatskosten voor inschrijving in het Kadaster worden berekend volgens een progressieve schaal – van 0,1% tot 0,25%.

Het kopen van onroerend goed in Spanje voor Oekraïners en het bevestigen van de financiering

Spanje bestrijdt actief witwassen, dus alle banken zijn zeer streng in het controleren van de herkomst van geld en de legaliteit ervan. Alle gelden die op rekeningen van Spaanse banken terechtkomen, niet afkomstig van werk in Spanje (of andere transacties in het land – erfenis, verkoop van onroerend goed, enz.), moeten vergezeld gaan van bewijsstukken. Als u van plan bent geld over te maken vanuit Oekraïne, moet u een beëdigde vertaling van de koop- en verkoopovereenkomst overleggen als de bron van inkomsten de verkoop van roerende en/of onroerende goederen was. In geval van erfenis of een schenking moet u een vertaling van de relevante documenten overleggen. De invoer van contant geld in Spanje voor een bedrag van meer dan € 10.000 moet worden aangegeven. Bij het storten van geld op een bankrekening moet u een aangifteformulier S-1 indienen waarin de legaliteit van de invoer van een groot bedrag wordt bevestigd.

Betaalmethoden: Euro of cryptocurrency

De aankoop van onroerend goed in Spanje wordt traditioneel in euro's betaald, en de standaardmethode is een bankcheque of bankoverschrijving. Bij het ondertekenen van een notariële akte geeft de koper de verkoper doorgaans een vooraf geschreven persoonlijke bankcheque, waarvan een kopie bij de akte wordt gevoegd. Standaard- of directe bankoverschrijvingen worden iets minder vaak gebruikt. De laatste jaren wint betaling met cryptovaluta echter aan populariteit. Transacties met cryptovaluta zoals Bitcoin, Ethereum, Ether, Dogecoin, Binance Coin, NEO, Stellar, Monero, Tether, enz. vereisen een grondige controle van de bron van de fondsen (AML- en KYC-protocollen) en voorafgaande toestemming van een notaris, die de prijs van het onroerend goed in euro's vastlegt bij betaling in crypto. Tegenwoordig zijn er geen wettelijke beperkingen voor het betalen van onroerendgoedtransacties in Spanje met crypto: een dergelijke transactie is absoluut legaal vanuit het oogpunt van de huidige wetgeving. Cryptovalutatransacties verlopen in verschillende fasen:

1. Overeenkomst en voorbereiding: Eerst komen koper en verkoper overeen wat de koop- en verkooptransactie inhoudt en wat de prijs in euro's is. Vervolgens komen koper en verkoper overeen om cryptovaluta als betaalmiddel te gebruiken, waarbij de wisselkoers in euro wordt gebruikt om de prijs van de cryptovaluta te bepalen. In sommige gevallen kan de prijs van het object rechtstreeks in cryptovaluta worden vastgesteld.
2. Verificatie van de fondsen: Voordat de transactie wordt voortgezet, controleert de verkoper of de koper over voldoende cryptocurrency beschikt om het overeengekomen bedrag te betalen. De koper moet bewijs leveren dat hij over de vereiste hoeveelheid cryptocurrency beschikt.
3. Cryptocurrency-overdracht: Zodra is bevestigd dat de koper over voldoende cryptocurrency beschikt om de aankoop te doen, maakt de koper het overeengekomen bedrag in cryptocurrency over naar de digitale portemonnee van de verkoper.
4. Betalingsbevestiging: Zodra de cryptocurrency is ontvangen, bevestigt de verkoper dat het overeengekomen bedrag is ontvangen. In sommige gevallen moet u mogelijk wachten op meerdere bevestigingen van het blockchainnetwerk voordat de transactie kan worden bevestigd.
5. Transactieregistratie: Zodra de transactie is bevestigd, wordt deze geregistreerd op de blockchain. Zo wordt gegarandeerd dat de uitvoering veilig en betrouwbaar verloopt.
6. Registratie van de transactie: nadat de overdracht van de cryptocurrency is bevestigd, moeten de koper en verkoper een notariële koop- en verkoopovereenkomst (factuur) ondertekenen met een gedetailleerde beschrijving van de voorwaarden van de transactie.

Er moet rekening mee worden gehouden dat transacties met cryptovaluta in Spanje gepaard gaan met een risico op hoge volatiliteit en dat het wettelijk kader voor dergelijke transacties nog in ontwikkeling is.

Valkuilen bij het kopen van onroerend goed in Spanje voor Oekraïners

Er zijn een aantal valkuilen die tot problemen voor de koper kunnen leiden. Ook bij vastgoedtransacties in Spanje is een zorgvuldige voorafgaande verificatie vereist. Voordat u de koopovereenkomst ondertekent, is het noodzakelijk om het onroerend goed zelf te controleren, evenals de rechten van de verkoper erop, de aanwezigheid of afwezigheid van beperkingen en lasten, en de aanwezigheid of afwezigheid van andere eigenaren. Bijna alle benodigde informatie is te vinden in het uittreksel uit het kadaster – Nota Simple Informativa , een openbaar document dat door elke belanghebbende kan worden opgevraagd. Het is ook noodzakelijk om vooraf belastingplanning uit te voeren en de hoogte van de belastingen en kosten die bij de aankoop horen te berekenen. Momenteel wordt in Spanje een deel van de belastingen berekend op basis van de prijs van de koop- en verkooptransactie, het andere deel op basis van de Valor de Referencia, een speciale indicator die in het kadaster is geregistreerd. Als u van plan bent onroerend goed te kopen met een hypotheek, is het belangrijk om de voorwaarden van de transactie vooraf vast te leggen in de koopovereenkomst (Contrato de Arras). De overeenkomst moet noodzakelijkerwijs de mogelijkheid bieden om de transactie te beëindigen zonder de aanbetaling te verliezen in het geval dat de bank weigert een lening te verstrekken. Om onverwachte en ontijdige blokkering van rekeningen te voorkomen, is het noodzakelijk dat alle voor de transactie gebruikte gelden een bevestigde herkomst hebben. Spaanse banken controleren transacties strikt en bij twijfel over de rechtmatigheid van de gelden kunnen bankrekeningen worden geblokkeerd. Helaas gebeurt dit vrij vaak bij buitenlandse klanten, ongeacht hun nationaliteit: bij het minste vermoeden worden rekeningen geblokkeerd, niet alleen van Oekraïense burgers, maar ook van burgers uit Rusland, Kazachstan, Groot-Brittannië en vele andere landen. Tot slot is het belangrijk om te onthouden dat aantrekkelijk geprijsde woningen vaak in achterstandswijken liggen of verborgen gebreken hebben: de noodzaak van grote reparaties, slechte infrastructuur of ongunstige buren. Voordat u koopt, moet u de omgeving waar de woning zich bevindt zorgvuldig bestuderen om verrassingen te voorkomen. Het kopen van onroerend goed in Spanje is een serieuze stap die een zorgvuldige voorbereiding vereist. Met de juiste aanpak en aandacht voor detail kan deze investering winstgevend en absoluut veilig zijn.

Vind je dit artikel leuk? Deel het met je vrienden!