Испания уже давно привлекает иностранных инвесторов благодаря своему благоприятному климату, хорошо развитой инфраструктуре, доступными ценами на недвижимость и высоким стандартам жизни. Мягкий средиземноморский климат, доступность качественных услуг в сфере здравоохранения и образования, понятное миграционное и налоговое законодательство делают эту страну популярным выбором для тех, кто хочет приобрести жилье или открыть бизнес за рубежом. Помимо этого, Испания предлагает сравнительно доступные цены на продукты питания, топливо, услуги связи и коммунальные услуги по сравнению с другими странами Евросоюза.

Также Испания в течение последних лет активно модернизирует свое миграционное законодательство, привлекая иностранных инвесторов, высококвалифицированных специалистов, а также всех профессионалов, способных работать удаленно, не отнимая рабочие места у местного населения. С 2022 года была введена виза Digital Nomad, которая позволяет специалистам в сфере IT и других цифровых профессий проживать и работать в Испании на законных основаниях, при этом получая право на налоговые льготы и упрощенные условия оформления вида на жительство​​.

Таким образом, для граждан Украины, рассматривающих возможность инвестирования в недвижимость за границей, Испания представляет собой уникальное сочетание благоприятного климата, хорошей инфраструктуры, доступных цен и гибкой системы получения ВНЖ. Также отметим, что Испания привлекательная не только с туристической или инвестиционной точки зрения, но и как место для постоянного проживания.

Где лучше купить недвижимость украинцам?

Выбор региона для покупки недвижимости в Испании зависит от нескольких факторов: климатические условия, ценовая политика и особенности инфраструктуры. Наиболее привлекательными для украинцев, как и для других иностранцев, являются следующие регионы и провинции:

  • Провинция Аликанте (побережье Коста-Бланка) – одно из самых популярных направлений для иностранных покупателей недвижимости. Здесь цены все еще остаются относительно доступными, а мягкий климат позволяет комфортно проживать круглый год. Многие населенные пункты остаются недооцененными со стороны инвесторов, особенно те, что расположены в 10-15 км от моря: там можно найти очень выгодные предложения как на вторичном рынке, так и напрямую от застройщиков. В целом провинция Аликанте славится своими пляжами, туристической инфраструктурой и разнообразием предложений на рынке недвижимости​.
  • Регион Мурсия (побережье Коста-Калида) – еще одно привлекательное место для покупки жилья. Мурсия – невероятно красивый регион с живописным побережьем, очень тихий, спокойный и комфортный для жизни. Цены на недвижимость здесь также остаются доступными.
  • Город Валенсия и ее пригороды – столица Валенсийского сообщества, которая идеально подходит для тех, кто ценит городскую жизнь, не лишенную комфорта и удобства. Валенсия – третий по величине город Испании, который, согласно многочисленным общественным опросам последних лет, называют одним из самых удобных городов для жизни не только в Испании, но и в Европе. Он является отличным выбором для тех, кто хочет жить в крупном городе, но не готов к перегруженным мегаполисам​.
  • Провинция Малага (побережье Коста-дель-Соль) традиционно остается одним из самых востребованных направлений среди иностранных инвесторов. Это одно из самых солнечных мест Испании, привлекающее людей, ценящих комфорт, престиж, современный сервис и богатую природу. Цены на недвижимость здесь отличаются от города к городу и от поселка к поселку – есть из чего выбрать.
  • Север Испании (Галисия, Астурия, Кантабрия) – идеальный вариант для тех, кто не любит жару. Климат здесь более мягкий, с умеренными летними температурами. Эти регионы отличаются, более спокойным ритмом жизни, меньшей плотностью застройки, богатой природой, умеренным туристическим потоком. Цены на недвижимость в северных регионах также ниже, чем на юге, что добавляет этой части Испании инвестиционной привлекательности.

Процедура покупки недвижимости в Испании украинцами

Покупка недвижимости в Испании для украинцев включает несколько стандартных этапов​:

  1. Получение идентификационного номера иностранца (NIE). Этот номер необходим для всех административных и налоговых операций, связанных с покупкой недвижимости в Испании. Сертификат NIE оформляется только в том случае, если у покупателя нет испанского ВНЖ (резиденции).
  2. Открытие счета в любом коммерческом банке Испании. Через этот счет будут проходить все денежные операции, включая первоначальное зачисление денег на покупку недвижимости, оплату сделки посредством оформления банковского чека, оплату налогов и коммунальных услуг.
  3. Предварительная проверка выбранного объекта. Обязательно проверяется юридическая чистота сделки, наличие возможных обременений или долгов, соответствие недвижимости заявленным характеристикам, полномочия и права собственности продавца.
  4. Подписание договора задатка (Contrato de Arras). На этом этапе покупатель вносит залог в размере 5-15% от стоимости объекта, фиксируя намерение завершить сделку. Договор задатка – важный документ, в котором фиксируются ключевые условия купли-продажи, включая основания для отказа от сделки и санкции для обеих сторон.
  5. Переговоры с банком по вопросу получения ипотечного кредита (если необходимо).
  6. Оформление нотариального акта купли-продажи (Escritura Pública de Compraventa). Подписание нотариального акта осуществляется в присутствии нотариуса и обеих сторон сделки. В этот момент происходит окончательная передача недвижимости от продавца к покупателю, уплачиваются комиссионные посредникам, удерживаются (если необходимо) определенные суммы в счет будущего расчета по налогам​.
  7. Регистрация нотариального акта купли-продажи в Реестре собственности (Registro de Propiedad).

Документы, требуемые при подписании нотариального акта купли-продажи

Для приобретения недвижимости в Испании потребуется подготовить следующие документы​:

  • Действующий паспорт и сертификат NIE или карта резидента TIE (как продавца, так и покупателя);
  • Нотариально заверенная доверенность, если интересы покупателя представляет доверенное лицо;
  • Договор о задатке;
  • Документы о внесении авансовых платежей;
  • Банковский чек на остаток суммы;
  • Последняя квитанция по годовому налогу на недвижимое имущество IBI (от продавца);
  • Сертификат об отсутствии задолженности по квотам кондоминиума (от продавца);
  • Энергетический сертификат (от продавца).

Кроме того, в момент подписания нотариального акта купли-продажи может потребоваться первоначальная купчая на объект, либо документы от застройщика, если приобретается новое жилье, лицензия на первичное или вторичное заселение, сертификат из кадастра с указанием Valor de Referencia – ориентировочной рыночной цены объекта, используемой при расчете налогов.

Налоги при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании для украинцев сопровождается уплатой нескольких видов налогов, которые зависят от типа недвижимости (новостройка или вторичный рынок) и ее стоимости:

  1. Налог на добавленную стоимость (IVA): если покупается новая недвижимость от застройщика, покупатель обязан заплатить НДС (IVA). Для жилой недвижимости ставка составляет 10%, для коммерческой — 21%.
  2. Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD): уплачивается при покупке новой недвижимости, совместим с НДС; ставка варьируется в зависимости от автономного сообщества, на территории которого находится объект. Обычно она составляет от 0,4% до 1,5%.
  3. Налог на передачу прав собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP): если покупается недвижимость на вторичном рынке, взимается налог ITP вместо НДС. Размер налоговой ставки варьируется в среднем от 1% до 11% в зависимости от региона.
  4. Дополнительные расходы: к дополнительным относятся расходы на нотариальные услуги и регистрацию купчей в Реестре собственности. Нотариальные сборы обычно составляют от 0,2% до 0,5% от суммы сделки. Госпошлина за регистрацию в Реестре собственности рассчитывается по прогрессивной шкале — от 0,1% до 0,25%.

Покупка недвижимости в Испании для украинцев и подтверждение средств

Испания активно борется с отмыванием денежных средств, поэтому все банки очень строго подходят к проверке источников происхождения денег и их легальности. Все денежные средства, которые поступают на счета испанских банков не от трудовой деятельности на территории Испании (или иных сделок на территории страны – вступлении в наследство, продаже собственности и проч.), должны сопровождаться подтверждающими документами.

Если деньги планируется переводить из Украины, необходимо предоставить присяжный перевод договора купли-продажи, если источником дохода послужила продажа движимого и/или недвижимого имущества. В случае получения наследства или дара, необходимо будет предоставить перевод соответствующих документов.

Ввоз в Испанию наличных денег в сумме, превышающей 10.000 €, должен быть задекларирован. В момент внесения денег на банковский счет необходимо будет представить декларацию формы S-1, подтверждающей легальность ввоза крупной суммы.

Способы оплаты: евро или криптовалюта

Покупка недвижимости в Испании традиционно оплачивается в евро, и стандартным способом является банковский чек или банковский перевод. Как правило, при подписании нотариальной купчей покупатель передает продавцу заранее выписанный именной банковский чек, копия которого подшивается к купчей. Чуть реже используются стандартные или мгновенные банковские переводы.

Однако в последние годы набирает популярность оплата с использованием криптовалюты. Сделки с использованием криптовалют Bitcoin, Ethereum, Ether, Dogecoin, Binance Coin, NEO, Stellar, Monero, Tether и проч. требуют тщательной проверки источника происхождения средств (протоколы AML и KYC) и предварительного согласования с нотариусом, который будет фиксировать цену недвижимости в евро при расчете в крипе. На сегодняшний день нет никаких правовых ограничений на оплату сделок с недвижимостью на территории Испании в криптовалюте: такая сделка с точки зрения действующего законодательства будет абсолютно легальной.

Криптовалютные сделки проходят в несколько этапов:

  1. Соглашение и подготовка: сначала покупатель и продавец согласовывают сделку купли-продажи и цену в евро. Затем покупатель и продавец соглашаются использовать криптовалюту в качестве формы оплаты, используя курс конвертации в евро для определения цены криптовалюты. В отдельных случаях цена объекта может быть установлена ​​непосредственно в криптовалюте.
  2. Проверка средств: прежде чем продолжить транзакцию, продавец проверит, достаточно ли у покупателя криптовалюты для оплаты согласованной суммы. Покупатель должен предоставить доказательства того, что у него есть необходимое количество криптовалюты.
  3. Перевод криптовалюты: как только будет подтверждено, что у покупателя достаточно криптовалюты для совершения покупки, покупатель переведет согласованную сумму в криптовалюте на цифровой кошелек продавца.
  4. Подтверждение платежа: как только криптовалюта будет получена, продавец подтвердит, что согласованная сумма поступила. В некоторых случаях может потребоваться дождаться нескольких подтверждений от сети блокчейна, прежде чем подтверждать транзакцию.
  5. Запись транзакции: после подтверждения транзакция записывается в блокчейн, чтобы гарантировать ее безопасное и надежное выполнение.
  6. Регистрация сделки: после подтверждения передачи криптовалюты покупатель и продавец должны подписать нотариальный договор купли-продажи (купчую) с подробным описанием условий сделки.

Стоит учитывать, что криптовалютные сделки в Испании связаны с риском высокой волатильности, а правовая база по таким операциям еще находится в стадии формирования.

Подводные камни при покупке недвижимости в Испании для украинцев

Существует ряд подводных камней, которые могут привести к проблемам для покупателя. Еще раз повторим, что сделки с недвижимостью в Испании требуют тщательной предварительной проверки. Необходимо до подписания договора задатка проверить сам объект недвижимости, а также права продавца на него, наличие или отсутствие ограничений и обременений, наличие или отсутствие других собственников. Практически всю необходимую информацию можно найти в выписке из Реестра собственности – Nota Simple informativa, которая является публичным документом и может быть запрошена любым заинтересованным лицом.

Также заранее следует провести налоговое планирование и рассчитать сумму налогов и расходов, сопровождающих покупку. В настоящее время в Испании часть налогов рассчитывается от цены сделки купли-продажи, другая часть – от Valor de Referencia, особого индикатора, регистрируемого в кадастре.

Если планируется приобретение недвижимости с помощью ипотеки, важно заранее оговорить условия сделки в договоре задатка (Contrato de Arras). В договоре обязательно нужно предусмотреть возможность расторжения сделки без потери залога в случае отказа банка в предоставлении кредита​.

Чтобы избежать неожиданной и несвоевременной блокировки счетов, необходимо, чтобы все деньги, используемые для сделки, имели подтвержденное происхождение. Испанские банки строго контролируют транзакции, и, если возникнут сомнения в легальности средств, банковские счета могут быть заблокированы. К сожалению, это случается довольно часто в отношении клиентов-иностранцев независимо от их гражданства: при малейшем подозрении счета блокируются не только у граждан Украины, но и России, Казахстана, Великобритании и многих других стран.

И, наконец, необходимо помнить, что нередко привлекательные по цене объекты находятся в неблагополучных районах или имеют скрытые недостатки: необходимость капитального ремонта, плохая инфраструктура или неблагоприятные соседи. Перед покупкой следует тщательно изучить район, где находится недвижимость, чтобы избежать сюрпризов​.

Покупка недвижимости в Испании – это серьезный шаг, требующий тщательной подготовки. При правильном подходе и внимании к деталям эта инвестиция может стать выгодной и абсолютно безопасной.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Поделиться: